abstract-dark-design-2387533

גובה היטל ההשבחה יקבע על פי אופי הרוכש של הקרקע

  1. כידוע, היטל השבחה הינו מס שמוטל עליית שווי המקרקעין שנובעת משינוי תכנוני שביצעה הרשות המקומית, ז"א שלצורך חישוב היטל השבחה אנו בודקים מה היה שווי המקרקעין, במצב התכנוני הקודם שלה לבין שוויים במצב התכנוני החדש שלהם. שיעור היטל ההשבחה הנו 50% מערך ההשבחה שנוצרה בנכס.

בפסק דין ברמ 1621/18 אטבליסמנט סמונד נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים שניתן לאחרונה, נשאלה השאלה האם לצורך חישוב החיוב בהיטל השבחה יש לכלול את רכיב המע"מ? מדובר הרי בשאלה דרמטית שכן שיעור המע"מ עומדת כיום על 17%, סכום שללא ספק עשוי להשפיע על כדאיות העסקה.

בית המשפט העליון פסק תשובה ברורה ומפורטת יותר על השאלה הזו, ותשובתו – תלוי.

עד כה הסוגיה הזו נדונה בפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב ע"א (מחוזי ת"א) 2409/99 הקופה לתגמולים נ' הוועדה המקומית רמה"ש, שקבע אז שבעת עריכת השומה יש לכלול את רכיב המע"מ. אולם, מספר שנים לאחר מתן פסק דין הקומה לתגמולים פורסם תקן 11 של מועצת שמאי המקרקעין, אשר קובע כי הכללת רכיב המע"מ בעת עריכת שומה יהיה בהתאם לשלושה מצבי שוק:

  1. 1. שוק של רוכשים פרטיים – רוכשים פרטיים אשר רוכשים נכסים לצרכיהם הפרטיים, כגון דירת מגורים או בניה צמודת קרקע. במקרה      זה יש לכלול את רכיב המע"מ בשומת המקרקעין וזאת משום שרוכשים פרטיים אינם מבצעים אבחנה בין מרכיב הקרן לבין מרכיב            המע"מ.
  2. 2. שוק של נכסים עסקיים או ציבוריים המהווים בדרך כלל חלק ממלאי או "גורם ייצור הנמכר לעוסקים", במקרה זה אין לכלול את רכיב        המע"מ וזאת משום שבשוק זה העוסקים מתקזזים על המע"מ.
  3. 3. שוק מעורב, המורכב מרוכשים פרטיים ועוסקים. במקרה זה אין לכלול את רכיב המע"מ למעט מספר חריגים הקבועים בסעיף 4              לדברי ההסבר לתקן 11 ואשר לפיהם בבוא השמאי להכריע בשאלה האם לכלול את רכיב המע"מ, עליו להביא בחשבון, בין היתר,            שלושה גורמים: שוויו וגודלו הפיזי של הנכס, רמת המורכבות הדרושה לצורך מימוש השימוש המיטבי בנכס וסוג בעל הזכות בנכס            הנישום.
  1. מאז פרסום תקן 11 ועדות ערר קבעו בהזדמנויות שונות, כי ישנו מקום לפרשנות וסיוג של הכלל שנקבע בעניין הקופה לתגמולים כך שלא יוחל על שוק של עוסקים, הזכאים לפי התקן לניכוי של רכיב המע"מ.

בית המשפט העליון סבר כי במישור העקרוני ובהתאם להתפתחות הפרקטיקה השמאית יש לנהוג לפי תקן 11 בעניין הכללת רכיב המע"מ בחישוב היטל השבחה וכי תקן 11 מבטא מומחיות שמאית, שיש בה רמות תחכום ומיומנות גבוהות יותר מאלו שהיו מוכרות בעבר וקבע כי יש לכלול את המע"מ בהתאם לזהות הצדדים לעסקה. לדוגמא, במידה ובעל קרקע פרטי מוכר קרקע ליזם או לגוף עסקי אחר לצרכי מע"מ, בעסקה שכזו אין תזרים אפקטיבי של מע"מ, כיוון שבעל הקרקע אינו מוציא חשבונית על עסקה, בית המשפט העליון קבע שבמקרה כזה, אין סיבה שהשוואת שווי המקרקעין לפני אישור השינוי התכנוני ואחריה תתייחס בכלל לרכיב המע"מ. אם נניח שאותו יזם, השביח את הקרקע והוסיף עוד זכויות בניה, במקום 50 דירות כעת ניתן לבנות 70 דירות, כשהיזם יבקש למכור את הדירות לאנשים פרטיים, עסקה זו בהחלט חייבת במע"מ.