1

האם ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין זכויות שאינן ניתנות לניצול

מהו היטל השבחה  

היטל השבחה הינו מס עירוני שגובה הרשות המקומית ואשר מוטל על בעלים או חוכר לדורות של מקרקעין בעקבות שינוי תכנוני שבצעה הרשות המקומית באמצעות אישור תכנית או מתן שימוש חורג או אישור הקלה במקרקעין ושבעקבותיהם עשויה להיווצר עלייה בשווי הנכס.  התכלית שמאחורי היטל ההשבחה היא רעיון של צדק חברתי קרי, חלוקת התעשרותו של בעל המקרקעין עם הציבור, הליכי התכנון מבוצעים באמצעות כספי הציבור ולכן אך צודק כי בעלי המקרקעין שהתעשרו בעקבות הליכי תכנון אלו יחלקו עם הציבור בהתעשרות זו.

נכון לשנת 2019 שיעור היטל ההשבחה עומד על מחצית משווי ההשבחה שנוצרה במקרקעין, כל זאת בכפוף לפטורים וההנחות הקבועות בהוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. במידה ולבעלי הנכס או המקרקעין יש הסתייגויות ניתן להגיש ערר על עצם החיוב או על גובה היטל ההשבחה שהושת באמצעות צירוף חוות דעת נגדית שנערכה ע"י שמאי מקרקעין מוסמך. ככל שהערר ידחה על ידי הוועדה המקומית ניתן למנות שמאי מכריע אשר יבחן את גובה היטל ההשבחה הראוי בהתאם להוראות תיקון 84 לחוק התכנון והבניה.

המקרה השכיח ביותר בגינו ישולם היטל השבחה מתהווה לאחר אישורן של תכניות מתאר מקומיות או תכניות מתאר מפורטות המגדילות את אחוזי הבניה הקיימים במקרקעין ולמעשה מאפשרות להרחיב את אופן ניצול המקרקעין.

מועד תשלום היטל ההשבחה

אירוע המס מתרחש למעשה עם אישורה של התכנית אשר הרחיבה או הגדילה את אפשרויות ניצול המקרקעין או הנכס או יום התרת השימוש החורג או יום אישור ההקלה. בדרך כלל מועד החיוב במס יחול בסמוך ליום התגבשותו של אירוע המס, כך לדוגמא מס שבח ומס רכישה אשר ישולמו עד 60 יום לאחר מועד ביצוע העסקה, מס הכנסה ישולם בסוף שנת הכספים לאחר התחשבנות של המקדמות ששולמו, מע"מ ישולם בכל 15 לחודש הקלנדרי העוקב.

היטל ההשבחה שונה מיתר המיסים המצוינים לעיל שכן מועד החיוב בהיטל ההשבחה שונה בכל מקרה ומקרה, מועד החיוב יכול ויתרחש גם כעבור שנים רבות מיום ארוע המס והתגבשות החיוב בהיטל ההשבחה. מועד התשלום במס נקרא "מועד מימוש הזכויות" והוא מתגבש באחד מהאירועים הבאים:

      1.    העברת זכויות במקרקעין – הטריגר הראשון הוא בהעברת זכויות במקרקעין שהינו גם האירוע השכיח ביותר לחיוב בהיטל השבחה ושבגינו         ישולם גם מלוא היטל ההשבחה עבור כל אותן תוכניות שאושרו ואשר השביחו את המקרקעין. יובהר, כי הורשה של נכס מקרקעין אינה               נחשבת  כמימוש זכויות ועל כן החיוב בהיטל ההשבחה ידחה עד להתגבשות אחד האירועים כאמור.

     2.   קבלת היתר בניה או היתר לשימוש חורג במקרקעין –הטריגר השני הוא ככל שבעל המקרקעין יבקש לממש את הזכויות מכח אותן תכניות          אשר  השביחו את המקרקעין הוא יחויב בהיטל השבחה אם יבחר לנצל חלק מהזכויות שהוקנו לו בתכניות המתאר השונות אזי גובה היטל          ההשבחה יהיה בהתאם.    

     3.  תחילת השימוש בפועל – טריגר שלישי ופחות שכיח הוא כי במידה ואדם מנצל את זכויות הבניה ללא קבלת היתר בניה כדין, הרי שבמסגרת       ההליך הפלילי שמתנהל נגדו ניתן גם לגבות ממנו את היטל ההשבחה.

מועדי מימוש הזכויות המפורטים לעיל מהווים המחסומים היחידים העומדים בפני הרשות המקומית לגביית היטל ההשבחה המגיע לה, שכן אם יעבור אדם במחסומים אלה מבלי לשלם את היטל ההשבחה, ייתכן ולא תהא הזדמנות נוספת לרשות להיפרע מהיטל המגיע לה.

 היטל השבחה בגין זכויות שאינן ניתנות למימוש

לא אחת דורשות רשויות מקומיות היטלי השבחה מבעלי נכסים ששווי נכסיהם הושבח לכאורה עקב תכניות שאומנם אושרו כדין אך במקרים רבים לא ניתנות למימוש ובוודאי שאינם מביאות להתעשרותו של בעל הנכס. בעבר, ברשויות מקומיות רבות,  היה נהוג לחייב את כלל דיירי הבית המשותף בגין תוספת אחוזי בניה על גג הבניין כשברור לכל שרק בעלי הדירות בקומות העליונות הם אלה היחידים שיכולים לממש הלכה למעשה את התכנית, כאשר מבחינת שאר דיירי הבניין השינוי בתכנית לא רלבנטי להם בשום צורה ואופן. מקרה דומה, הוא אישר תכניות המאפשרות חיבור בין הדירה המצויה בקומת הקרקע והמרתף באמצעות גרם מדרגות פנימי, אין ספק שהתכנית אכן הביאה להשבחה של הדירות המצויות בקומות הקרקע, אך לתכנית אין כל השפעה ליתר הדירות בבניין המשותף.

אם נוסיף לכך שפעמים לא מעטות יתר דיירי הבניין המשותף אינם נותנים את הסכמתם לבעלי הדירה שבקומה האחרונה לניצול זכויות הבניה שנוצרו לו מעצם אישור התכנית וזאת משום שמתן אישור שכזה עלול לפגוע במימוש תכניות אחרות כגון תמ"א 38.

ההגיון הבריא בעניין זה, הוא שאין להשית היטל השבחה על בעלי מקרקעין שאין ביכולתם לנצל את ההטבה שמקנה להם התכנית שאושרה ואשר תלויים בגורמים שלישיים. כל זאת בניגוד לבעל מקרקעין שנכסו הושבח עקב אישור תכנית אבל בוחר אקטיבית שלא לנצל את ההטבה שהקנתה לו התכנית.  במידה וועדות התכנון של הרשויות המקומיות ינסו לחייב בעלי מקרקעין באמצעות פרשנות יבשה של הוראות החוק ומבלי לנהוג על פי השכל הישר עלול הדבר להוות מדרון חלקלק שעשוי להביא את הרשויות המקומיות לתכנן תכניות סרק שאינן ברות מימוש ושמטרתן אחת, להעשיר שלא כדין את קופת הרשות המקומית. יש לקבוע יתדות לפיהן כל עוד בעל המקרקעין שנכסו הושבח לכאורה בעקבות אישורה של תכנית, תלוי בצד שלישי שאין לו כל שליטה עליו ו/או שמימוש ההטבה הנובעת מהתכנית אינה ישימה, אין לראות במועד מכירת המקרקעין כמועד מימוש הזכויות אשר לטעמנו ראוי ויהיה רק במועד הוצאת היתר בניה המאפשר מימוש בהתאם לתכנית המאושרת.

אנו ממליצים כי במידה והינכם לפני מכירת נכס מקרקעין לערוך ברור ולבחון באמצעות עורך דין האם הינכם צפויים להיות מחויבים בהיטל השבחה בעת מכירת הנכס,  האם היטל ההשבחה הצפוי מוצדק והאם וכיצד ניתן להשיג עליו.