9

הפחתת החבות במס שבח באמצעות פריסת מס שבח

ישנם מקרים בהם ככל ששיעור המס השולי של המוכר הנכס נמוך משיעור המס המקסימלי שנקבע בחוק מיסוי מקרקעין, וככל שמוכר הנכס לא ניצל באופן מלא את נקודות הזיכוי להן הוא זכאי במס הכנסה, הוא יוכל  לקבל החזר על המס ששולם. סביר להניח שככל שימצא כי שיעור המס השולי של מוכר הנכס לפי פקודת מס הכנסה נמוך יותר, כך תגדל הסבירות להחזר מס השבח ששולם לפחות בחלקו, עבור מכירת הנכס. דוגמאות למקרים המפורטים לעיל הינם נישומים מובלים, נישומים בעלי הכנסה נמוכה, נישומים שלא ניצלו את נקודות הזיכוי שמגיעות להם ונישומים שמלאו להם 60 שנים.

קביעת שיעור המס השולי של המוכר

סעיף 121 לפקודת מס הכנסה קובע את מדרגות המס השולי של הנישום, שיעור המס השולי נקבע לפי מדרגת המס של סך הכנסתו של היחיד מכל המקורות הקבועים בפקודת מס הכנסה בשנת המס. בנוסף, לצורך קביעת מדרגת המס השולי של המוכר, יש לחשב גם את השבח לנישום ממכירת הזכות במקרקעין וזאת כחלק מהכנסתו החייבת אשר יתווסף למדרגת המס השולי הגבוהה ביותר החלה על הנישום.    

הפחתת החבות במס שבח

כאמור שיעור המס השולי נגזר מגובה הכנסתו החייבת של הנישום בשנת המס משכך גם לעיתוי בה נזקפה ההכנסה להכנסתו החייבת של הנישום לצרכי מס. לא פעם, השבח שצמח לנישום בשנת המס בה נמכר המקרקעין, מהווה בדרך כלל הכנסה מהותית דבר שמוביל לכך שהכנסתו החייבת של הנישום בשנת המס בה נמכר המקרקעין תהיה גבוהה לאין שיעור מהכנסתו הקבועה. כמובן, שבצד ההכנסה הגבוהה המס שישולם יהא גבוה למול הכנסתו של הנישום בשנים קודמות טרם מכירת הנכס.

מנגנון פריסת מס שבח

מנגנון פריסת מס שבח, הינו מנגנון הטבה, המעניק למוכר הנכס את הזכות לפרוס את השבח הריאלי שנוצר לו ממכירת זכות במקרקעין ליותר משנת מס אחת בה בוצעה המכירה ולמעשה לפרוס את המס עד 4 חלקים שווים ז"א חלוקה של המס לשנת המס בה בוצעה המכירה פלוס עד 3 שנים נוספות שקדמו למכירה. כך יכול המוכר להנות, אם הוא זכאי להם, ממדרגות מס נמוכות יותר וזאת על ידי פיזור המס על השבח על פני מספר שנים במקום ריכוזו בשנה אחת – הטבה זו לעיתים מגלמת חסכון של עשרות אחוזים בחבות המס.

סעיף 48(ה) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי ניתן לפרוס את השבח הריאלי לתקופה שאינה עולה על 4 שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס, לפי התקופה הקצרה מהן ועד לשנת המס בה בוצעה המכירה. חלק השבח הריאלי שנפרס יצורף להכנסה החייבת של המוכר כל שנת מס וחישוב המס יבוצע בהתאם לשיעורי המס החלים על סך הכנסתו החייבת של המוכר כולל מס השבח וזאת בהתחשב בהוראות פקודת מס הכנסה ובכפוף לשיעורי המס המקסימליים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.

הגשת בקשה לפריסת מס שבח חייבת להיעשות תוך ליווי מקצועי של מומחה במיסוי מקרקעין אשר יבצע בדיקות מקדימות ביחס לנתוניו האישיים של המוכר, גילו, נתוני הכנסתו החייבת והתא המשפחתי שלו ויבחן את הסיכונים והסיכויים בהגשת הבקשה ואת הרווח שעשוי להיות מושג כתוצאה מפריסת מס השבח. יובהר כי תנאים מקדמיים להגשת הבקשה לפריסת מס השבח הם שמוכר הגיש לפי סעיף 131 דוחות שנתיים בגין שנות המס שבתקופת הפריסה למס הכנסה. הבקשה לפריסת מס שבח תוגש קודם למנהל מיסוי מקרקעין אשר יבחן ויאשר לפקיד השומה במס הכנסה לתקן את הדיווחים במרשמיו.

דוגמא בה מנגנון פריסת מס השבח יוצר הטבה משמעותית מתייחסת למכירת זכות במקרקעין, מי שרכש זכות במקרקעין בין השנים 1.4.1961 ועד ל- 6.11.2001, ישלם מס בשיעור של כ -48% על השבח הריאלי, ומי שרכש זכות במקרקעין בין השנים 7.11.2001 ל- 31.12.2011, ישלם מס בשיעור 20% על השבח הריאלי, ומי שרכש זכות במקרקעין מיום 1.1.2012 ואילך, ישלם מס בשיעור של 25% על השבח הריאלי. במילים אחרות, אם יחיד קנה נכס ב- 1.1.1997 ומכר אותו  בשנת 2017 – השבח הריאלי שיחושב לו יכלול שלושה שיעורי מס שונים על חלק מהשבח הריאלי ישולם  מס בשיעור 48%, על חלק שני 20%, ועל חלק שלישי 25%. לכל אלה נצרף  מס בשיעור 10% על השחיקה ביחס לאינפלציה של כל השקעה או תשלום, שבוצע מיום 1.4.1961 ועד ליום 31.12.1993. בנסיבות המתוארות לעיל, יתכן הנישום יוכל להנות משיעורי מס מופחתים אשר לעיתים יהיו נמוכים גם בעשרות אחוזים לעומת שיעורי המס ששילם בפועל.

דוגמאות נוספות הן אי ניצול של הנישום את נקודות זיכוי המוקנות לו לפי פקודת מס הכנסה כגון מצבו האישי של הנישום (ילדים, מקום מגורים, הכנסה נמוכה וכו'). בנסיבות מסוימות גם נישומים אשר מלאו להם 60 שנים יהיו זכאים להנות משיעור מס שבח ריאלי מופחת באמצעות מנגנון פריסת מס שבח.

מנגנון פריסת מס שבח כולל נדבכים נוספים שלא נסקרו לעיל כגון פריסת מס שבח בחישוב נפרד לבני זוג, פריסת מס שבח לתושב חוץ ועוד ועל יש לקבל ייעוץ פרטני ומקצועי באשר לזכאות ולכדאיות הפריסה אשר יקיף את כל ההיבטים הרלבנטיים.