בשנת 2024 פורסמו תקנות חדשות המסדירות את עבודת המתווכים במקרקעין בישראל. התקנות החדשות, תחת השם "תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), תשפ"ד-2024", נכנסות לתוקף ב-9 במרץ 2025. תקנות אלו מציבות כללים מחמירים יותר בנוגע לחובות המקצועיות, האתיות והתפעוליות של מתווכים. מטרתן היא לשפר את אמינות השוק, למנוע הטעיות ולחזק את מעמד הלקוחות בעסקאות נדל"ן.
השינויים המרכזיים לעומת המצב הקיים
1. חובות המתווך כלפי הלקוחות
התנהגות מקצועית ומניעת השפעה בלתי הוגנת
בעוד שבעבר חלו על המתווכים חובות כלליות של אמינות, התקנות החדשות מחייבות אותם לפעול ביושר, בתום לב, ולהימנע מהפעלת השפעה בלתי הוגנת. לדוגמה, נאסר עליהם:
לנצל מגבלה שכלית או גופנית של הלקוח.
לבצע פניות חוזרות ונשנות למרות בקשת הלקוח להפסיק.
למנוע מהלקוח אפשרות להתייעץ לגבי העסקה.
ליצור רושם מוטעה לגבי הטבות מיוחדות.
חובת גילוי רחבה יותר
מתווך מחויב למסור ללקוח מידע נרחב על הנכס, הכולל:
מידע מפנקסי רישום (נסח טאבו או אישור זכויות).
פירוט שטח הנכס ומקור המידע.
פרטי הנכס והצמדות (מספר חדרים, מרפסות, חניות, מחסנים, קומה, מעלית).
מצב הנכס (קיומו של שוכר, מועד סיום השכירות, האם הדירה ראויה למגורים).
תיאור מצב תכנוני (תוכניות מופקדות או בקשות להיתר).
האם הנכס נמכר במסגרת חדלות פירעון.
תשלומי חובה (ארנונה, דמי ניהול וכו').
חובת הצגת רישיון תיווך
בפנייה הראשונה, המתווך מחויב להציג את עצמו ולעדכן כי הוא מתווך מקרקעין. לפי דרישה, עליו להציג את רישיונו בתוקף.
חובת הסבר ותרגום ללקוח
על המתווך להסביר ללקוח, בשפה פשוטה וברורה, את מהות העסקה, הפרטים בהסכם התיווך, משמעות הבלעדיות, והשלכות העסקה. במידת הצורך, עליו לספק תרגום.
2. חובת מילוי שאלון על ידי בעל הזכויות בנכס
מתווך מחויב למסור ללקוח שאלון שמילא בעל הזכויות בנכס. השאלון כולל:
קיומן של רטיבויות או ליקויים משמעותיים.
חריגות בנייה.
ליקויים בתשתיות (מים, חשמל, ביוב, גז).
סטטוס "בניין מסוכן" ממחלקת ההנדסה בעירייה.
תביעות או הליכים משפטיים בנוגע לנכס.
חוות דעת מקצועיות רלוונטיות.
מטרדי רעש, ריח, קרינה או בעיות אחרות.
חובת ציון סירוב של בעל הנכס למלא את השאלון.
3. מגבלות על התנהלות המתווכים
איסור שיווק נכסים ללא הסכמה
על המתווך לקבל אישור בכתב ומפורש מבעל הזכות בנכס לפני שיווקו. האישור יכול להינתן באמצעות מסמך חתום, חוזה תיווך רשמי או כל אמצעי תיעוד אחר המאפשר הוכחה חד-משמעית להסכמת בעל הנכס. במידה והנכס הוא דירת מגורים פרטית, יש לקבל את האישור בכתב בלבד ולוודא כי כל התנאים המשפטיים לתיווך התקיימו.
איסור על "תיווך כפול" ללא גילוי נאות
על המתווך ליידע בכתב את כל הצדדים בעסקה שהוא מייצג את שניהם, לפרט את היקף השירותים שהוא מספק לכל צד ולהבהיר כי אין בכך פגיעה באינטרסים של מי מהצדדים. בנוסף, על המתווך לקבל אישור בכתב מכל הצדדים לפני המשך התהליך, כדי להבטיח שקיפות מלאה והימנעות מניגוד עניינים.
איסור על גביית תשלומים נוספים מעבר לדמי התיווך
נאסר על מתווכים לגבות "דמי קדימה", "דמי רצינות" או תשלומים נוספים מעבר לדמי התיווך המוסכמים. כמו כן, נאסר עליהם לדרוש תשלומים בגין קבלת מידע על נכסים, תשלום על גישה לנתוני שוק, או כל דרישה כספית שאינה מוגדרת כתשלום עבור שירותי תיווך בפועל. כל גבייה חריגה מחייבת הסכמה מפורשת ובכתב של הלקוח, תוך ציון מפורט של מהות התשלום והסיבה לדרישתו.
4. חובות נוספות כלפי עמיתים למקצוע
שיתוף פעולה בין מתווכים
התקנות מעודדות שיתוף פעולה בין מתווכים, בתנאי שאין בכך ניגוד אינטרסים או פגיעה בלקוחות. שיתוף פעולה זה יכול לכלול הפניית לקוחות, חלוקת עמלות בתיאום מראש או עבודה משותפת על עסקאות מורכבות, כל עוד הכל נעשה בשקיפות ובאישור הלקוח.
שמירה על כבוד המקצוע
נאסר על מתווכים להכפיש עמיתים למקצוע, להציגם באור שלילי במטרה לפגוע במוניטין שלהם או לפגוע ביכולתם לפעול בתחום. כמו כן, נאסר עליהם להפיץ מידע שגוי או מסולף על עמיתים, בין אם באופן ישיר ובין אם בעקיפין, לרבות בפרסומים במדיה החברתית או בפלטפורמות פרסום אחרות.
5. הגבלת פעילות בתחומים משפטיים ושמאיים
איסור ביצוע פעולות משפטיות ושמאיות
מתווכים אינם רשאים לבצע פעולות משפטיות, לרבות עריכת חוזים, זיכרון דברים, או כל מסמך משפטי אחר הקשור לעסקת מקרקעין. מתווך שהוא גם עורך דין חייב לבחור בין כובע המתווך לכובע עורך הדין בעסקה מסוימת ואינו יכול לפעול בשני התפקידים במקביל. כלומר, עורך דין שפועל כמתווך בעסקה אינו רשאי לספק שירותים משפטיים לאף אחד מהצדדים לאותה עסקה. בנוסף, מתווכים שאינם שמאי מקרקעין מוסמכים אינם רשאים לבצע הערכת שווי לנכסים.
מתווך מקרקעין שהוא גם שמאי מקרקעין אינו רשאי לערוך שומת מקרקעין לגבי נכס שהוא פועל או פעל לגביו כמתווך. כמו כן, שמאי מקרקעין שערך שומה לגבי נכס מסוים אינו רשאי לעסוק בתיווך אותו נכס, וזאת על מנת למנוע ניגוד עניינים ולשמור על אובייקטיביות בהערכת השווי.
6. חובת גילוי במקרה של נכסים במסגרת חדלות פירעון
בעת תיווך בנכס במסגרת חדלות פירעון (כגון דרך הוצאה לפועל, כונס נכסים או רשות אחרת), המתווך מחויב:
ליידע את הלקוח מראש כי מדובר בנכס במעמד מיוחד זה, ולהבהיר לו את ההשלכות המשפטיות והכלכליות האפשריות הנובעות מהיותו נכס במסגרת חדלות פירעון. המתווך מחויב לספק ללקוח מידע מפורט על תנאי המכירה, לרבות עיכובים אפשריים בתהליך הרכישה, התחייבויות חוקיות שעלולות לחול על הרוכש, וכן מגבלות נוספות הנובעות מהליך חדלות הפירעון, כגון אישור בית משפט או רשות מוסמכת לפני השלמת העסקה.
לוודא כי המידע נמסר ללקוח בצורה מדויקת, כולל מגבלות משפטיות אפשריות, השפעות פוטנציאליות על יכולתו למכור או להשכיר את הנכס בעתיד, וכל חובות פיננסיות נוספות שעלולות לחול עליו עקב הרכישה. על המתווך לספק גם הסבר ברור על זכויות הרוכש בתהליך חדלות הפירעון, לרבות האפשרות לקיומם של נושים בעלי זכויות עדיפות שיכולים להשפיע על השלמת העסקה.
7. מסירת מסמכים ושמירתם
מתווך מחויב:
למסור ללקוח העתקים מהסכם התיווך, הבלעדיות (אם יש), והשאלון. בנוסף, על המתווך לוודא כי הלקוח מבין את תוכן המסמכים שנמסרו לו ולספק הסברים במידת הצורך. כל המסמכים חייבים להיות מתועדים ושמורים באופן מסודר, תוך הבטחת נגישותם במקרה של בירור עתידי או פיקוח רגולטורי.
לשמור מסמכים אלו למשך 7 שנים לפחות.
8. אכיפה וענישה מחמירה יותר
פיקוח הדוק יותר
מנגנוני הפיקוח והאכיפה הורחבו, כולל:
שלילת רישיון במקרה של הפרת התקנות, כולל במקרים של הטעיית לקוחות, הפרת חובת הגילוי, ביצוע פעולות משפטיות בניגוד להוראות החוק, אי עמידה בדרישות שקיפות בעסקאות, ושימוש לרעה במעמדו של המתווך. שלילת הרישיון עשויה להיות קבועה או זמנית, בהתאם לחומרת ההפרה ולהחלטת הרגולטור האחראי על הפיקוח בענף.
קנסות מוגדלים על הפרות, שיכולים להגיע לסכומים משמעותיים בהתאם לחומרת ההפרה. הקנסות עשויים לחול על מתווכים שיפרו את חובותיהם המקצועיות, לרבות אי-גילוי מידע מהותי ללקוח, פרסום נכסים ללא אישור הבעלים, הצגת מידע מטעה על נכסים, גביית תשלומים בלתי חוקיים, או פגיעה באמינות המקצוע. במקרים חמורים במיוחד, הקנסות יכולים להיות מלווים גם בהליכי שלילת רישיון או סנקציות נוספות בהתאם להחלטת הרגולטור.
המשמעות עבור לקוחות ומתעניינים בנדל"ן
התקנות החדשות מחזקות את ההגנה על לקוחות ומבטיחות מידע אמין ומפורט, תוך הבטחת שקיפות מרבית בעסקאות נדל"ן. הלקוחות נהנים מגישה רחבה יותר למידע חיוני על הנכסים, תנאי העסקאות, והשלכות משפטיות, מה שמאפשר להם לקבל החלטות מושכלות יותר ולצמצם סיכונים אפשריים. כמו כן, התקנות מעניקות ללקוחות אמצעים טובים יותר להתמודדות עם מתווכים שאינם פועלים בהתאם לכללים, כולל אפשרויות פנייה לגורמי פיקוח וסנקציות מחמירות יותר כלפי מתווכים שמפרים את החובות שנקבעו.
המשמעות עבור מתווכים
על המתווכים להסתגל לדרישות החדשות ולהתאים את התנהלותם להוראות החוק ולסטנדרטים האתיים המחמירים יותר. אי עמידה בהוראות התקנות עלולה להוביל לאובדן רישיון, קנסות כבדים, ואף סנקציות משפטיות נוספות, כגון תביעות אזרחיות מצד לקוחות שנפגעו מהפרות התקנות או אכיפה משמעתית על ידי הגורמים הרגולטוריים.
התקנות החדשות מציבות רף מקצועי גבוה יותר, משפרות את אמון הציבור, ומספקות ללקוחות כלים לקבלת החלטות מושכלות יותר, תוך צמצום מקרי הונאה והטעיה. בנוסף, הן מבססות מערכת פיקוח מחמירה יותר על פעילות המתווכים, מגדירות מנגנוני דיווח ובקרה על הפרות, ומחייבות שמירה על סטנדרטים מקצועיים גבוהים יותר. התקנות גם מחזקות את המעמד החוקי של הלקוחות, תוך יצירת מסגרת ברורה יותר להתמודדות עם מקרים של הפרת זכויותיהם, ומספקות להם אפשרויות הגנה משפטיות יעילות יותר.
מעוניינים להתאים את הסכם התיווך שלכם להוראות התקנות ולשמוע עוד צרו קשר.
שאלות ותשובות
אילו חובות חדשות חלות על מתווכים במסגרת התקנות החדשות?
התקנות מחייבות מתווכים למסור מידע רחב יותר על הנכס, להימנע מהטעיות והשפעה בלתי הוגנת, לקבל אישור כתוב לפני שיווק נכסים, לשמור מסמכים למשך 7 שנים, ולהצהיר על כל ניגוד עניינים.
האם מתווך יכול לייצג את שני הצדדים בעסקה?
כן, אך הוא מחויב ליידע את כל הצדדים בכתב, לפרט את היקף שירותיו לכל צד, ולקבל את אישורם לכך מראש ובכתב כדי למנוע ניגוד עניינים.
האם מתווך רשאי לגבות תשלומים נוספים מעבר לדמי התיווך
לא. התקנות אוסרות על גביית "דמי קדימה", "דמי רצינות", או תשלומים נוספים שאינם נכללים בדמי התיווך המוסכמים, אלא אם הלקוח הסכים לכך במפורש ובכתב.
מהן הסנקציות למתווך שמפר את התקנות החדשות?
הפרות חמורות עשויות לגרור קנסות משמעותיים, שלילת רישיון, ואפילו תביעות אזרחיות מצד לקוחות שנפגעו. במקרים חמורים, הרגולטור עשוי להטיל גם סנקציות נוספות.
מה החובות החדשות בנוגע לנכסים במסגרת חדלות פירעון?
מתווכים מחויבים ליידע לקוחות כאשר נכס נמכר במסגרת חדלות פירעון, להסביר את ההשלכות המשפטיות והכלכליות, ולוודא שהלקוח מבין את התנאים הייחודיים של עסקה כזו.
האם מתווך שהוא גם עורך דין או שמאי מקרקעין יכול למלא את שני התפקידים באותה עסקה?
לא. עורך דין המשמש כמתווך אינו יכול לספק שירותים משפטיים באותה עסקה, ושמאי מקרקעין אינו רשאי לבצע שומה לנכס שאותו הוא מתווך, ולהפך.
המאמר מוגש לצורך העשרה בלבד והוא מבוסס על מידע המצוי בידינו נכון למועד כתיבתו, תוך הסתמכות על מקורות מידע ציבוריים וניסיון מקצועי בתחום הנדל"ן. המאמר משקף את דעתנו בלבד, ואין לראות בו ייעוץ משפטי, פיננסי, תכנוני או מקצועי מכל סוג שהוא. לבדיקת ההוראות יש לפנות לנוסח התקנות המלא שפורסם וזמין לקריאה לציבור.
כל עסקת נדל"ן דורשת בדיקה פרטנית, לרבות בחינת היבטים תכנוניים, משפטיים, מיסויים, פיננסיים ועסקיים, בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה. אנו ממליצים לכל גורם המעוניין לבצע עסקה במקרקעין לפנות לאנשי מקצוע מתאימים, כגון עורכי דין, שמאים, יועצי מס ומתכננים, לצורך קבלת חוות דעת מותאמת אישית.
אין במאמר זה כדי להוות הצעה, הזמנה או המלצה לרכוש, למכור או לבצע כל עסקה בנדל"ן, ואין להסתמך עליו לצורך קבלת החלטות כלשהן. הכותבים אינם נושאים באחריות לכל פעולה או החלטה שתתקבל על סמך מידע זה, ולא יהיו אחראים לכל נזק ישיר או עקיף שעלול להיגרם למי שישתמש במידע האמור ללא קבלת ייעוץ מקצועי מתאים.
