אחד המצבים המורכבים ביותר ברישום זכויות בקרקע נוגע לחברות המכונות "חברות גוש חלקה" ואשר החזיקו בנכס. חברות גוש חלקה הן סוג של איגודי מקרקעין, שכל נכסיהם הם זכויות במקרקעין. חברות גוש חלקה היו נפוצות מאוד בישראל באמצע המאה הקודמת, בתקופה זו נוצרה פרצה בחוק מיסוי מקרקעין, אשר אפשרה ליזמים וקבלנים לחמוק מתשלום מס שבח או מס רכישה בעת מכירת הזכויות במקרקעין וזאת באמצעות רישום נכס (דירה, חנות, בניין וכיוצ"ב) בבעלות חברה והחזקת זכויות בעלות החברה במקרקעין באמצעות מניות. כיוון שאותה עת רשויות המס בישראל ראו במכירת המניות פעולה הונית לפי פקודת מס הכנסה ולא פעולה במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין.
יזמים וקבלנים רבים ביצעו לא מעט פרויקטים נדל"ניים באמצעות חברות גוש חלקה, כך למשל קבלן או יזם אשר בנה בניין מגורים, היה מקים חברת גוש חלקה אשר החזיקה בבניין (ובדרך כלל זה היה נכסה היחיד) ובעלות רוכשי הדירות נרשמה הלכה למעשה כבעלות במניות החברה. נוצר מצב בו בעלי הנכסים האמתיים לא רשומים בלשכת רישום המקרקעין כבעלי הנכס אלא רק חברת גוש חלקה וכיוון שמאז הקמתה החברה לא באמת היתה פעילה שכן היתה לה תכלית אחת להחזיק בנכס הנדל"ני (דירה, חנות וכיוצ"ב) כך שבמסמכים השונים המצויים בידי לשכת רישום המקרקעין לא נמצא תיעוד של בעלי הנכסים האמיתיים, אלא רק של החברה, שפעלה אי אז לפני עשרות שנים וכבר לא פעילה. חברה לא טרחה להעביר את הזכויות במקרקעין ולרשום את הבניין כבית משותף כאן מתחיל הקושי האמיתי.
במידה והיינו רוצים לבצע היום פרויקט התחדשות עירונית – תמ"א 38, פינוי בינוי או רק למכור את הדירה המוחזקת על ידי חברת גוש חלקה, החברה צריכה לקבל את ההחלטות כדין, אך כיוון שכל אותן השנים החברה לא היתה פעילה סביר להניח שבשלב כלשהו רשם החברות מחק את החברה או שהחברה פעילה והיא מוגדרת כחברה מפירת חוק, משום שלא שילמה את אגרת החברות או הגישה את הדוחות השנתיים לרשם החברות. הרבה יזמים, קבלנים וובעלי דירות המוחזקות על ידי חברת גוש חלקה אינם מודעים לסוגיה המורכבת הזו ואת המשמעויות לעיתים המיסויות הכרוכות בה.
בנכסים שבבעלות חברות גוש חלקה יכולות להתגלות תופעות משונות מאוד, כך למשל בעלי המניות ההיסטוריים של חברות גוש חלקה כלל אינם בין החיים כך שמרשם בעלי המניות אינו מעודכן, לעיתים התקנון של חברת גוש חלקה שנכתב לפני עשרות שנים אינו מתייחס לאפשרויות של עסקאות התחדשות עירונית שלא היו רלוונטים או קיימים באותה העת בה נוסח.
כדי לקדם התחדשות עירונית, רישום בית משותף או עסקת מכר של נכס הרשום על שם חברת גוש חלקה, נדרשת עבודה רבה, עם סדרה של בדיקות מקדימות הכוללות, את מצבה המשפטי של החברה – נמחקה או מפירת חוק, בעלי מניותיה, הדירקטורים – בחיים כן או לא, תקנון החברה חכירות, האם יש התאמה בין מרשם בעלי המניות לבין החוכרים של הנכס ועוד ועוד.
אם החברה נמחקה, יש לפנות לבית המשפט על מנת לבצע החייאת חברה, אם החברה קיימת ניתן לבצע פירוק החברה בעין ובסבירות גבוהה גם לא לשלם מס אך אם אין התאמה בין מרשם בעלי המניות לבין החוכרים של הנכס, ישנו קושי לפרק את החברה, והמס שיחול יכול להיות אירוע מהותי לכדאיות העסקה ולזאת יש להוסיף את המס והיטלים הנובעים משינוי בזכויות הבניה. התקלות והסיכונים בעסקה שכזו יכולים להיות קיצוניים ומשמעותיים עבור כל יזם או אדם המעוניין למכור נכס בבעלות חברת גוש חלקה.
קבלנים ויזמים מסתפקים בבדיקה שיש לנכס זכויות בניה ומבצעים דוחות כלכליים ולא לוקחים בחשבון שמדובר בנכס אשר רשום על שם חברה שלעיתים אינה קיימת וגם אם החברה עדיין פעילה החבות במס יכולה להיות כל כך משמעותית שכדאיות העסקה לא רלוונטית בכלל. ההשלכות , הסיכונים ולוחות הזמנים צריכים להילקח בחשבון במסגרת השיקולים לכדאיות העסקה.
אז מה עושים אם הנכס רשום בבעלות חברת גוש חלקה?
קודם לא להיבהל!, אנחנו נוביל אתכם במבוך, נבדוק את הסטאטוס המשפטי של החברה, ננתח את מסמכי החברה – נסח חברה, תקנון ותזכיר, נאתר את בעלי המניות ובמידת הצורך ככל שבעלי המניות ההיסטורים לא בחיים נגיש בקשה לצו ירושה. במידת הצורך, נדאג לבצע החייאת חברה, נכנס את האסיפה הכללית של החברה בה נקבל את כל ההחלטות הרלוונטיות ונסמיך גורם מטעמה שיחתום על המסמכים הנדרשים לביצוע הפרויקט ו/או מכירת הנכס ובהם אך לא רק, רישום בית משותף, מכירת דירות, מסמכי ליווי, רישום הערות אזהרה ועוד. תהליך הסדרת המקרקעין הרשומים בבעלות חברת גוש חלקה הינו תהליך מורכב הדורש מומחיות בתחום כשזמן הסדרת המקרקעין הרשומים על שם חברת גוש חלקה עשוי לנוע בין חצי שנה לשנתיים תלוי במורכבות של כל חברה וחברה.
לסיכום, אם בבעלותכם נכס הרשום על שם חברת גוש חלקה או אם אתם בוחנים פרויקט התחדשות עירונית בנכס המצוי בבעלות חברת גוש חלקה, תדעו ישנם פתרונות ודרך אפקטיבית להתמודד עם זה, כשבסוף התהליך תוכלו להניע את הפרויקט או למכור את הנכס שבבעלותכם רק זכרו להיעזר באנשי המקצוע המתאימים שיציגו בפניכם את התמונה במלואה ואת הפתרונות ליישום הפרויקט שלכם.
שאלות ותשובות
מהי חברת גוש חלקה?
חברת גוש חלקה היא חברה שהוקמה לצורך החזקת נכס נדל"ן בלבד, במטרה לחמוק בעבר מתשלום מיסי מקרקעין. הנכסים (כגון דירות או חנויות) נרשמו בבעלות החברה, ובעלי הדירות נרשמו כחוכרים או כבעלי מניות בחברה במקום כבעלים ישירים.
מדוע חברות גוש חלקה יוצרות בעיות כיום?
חברות גוש חלקה יוצרות בעיות כיום משום שהן אינן פעילות בפועל, וכדי לבצע עסקאות בנדל"ן, כמו התחדשות עירונית או מכירה, יש צורך בקבלת החלטות פורמליות על ידי החברה, דבר שהופך מורכב כשהחברה איננה פעילה או נמחקה.
מה קורה כשהחברה רשומה אך כבר אינה פעילה?
במקרה כזה, יש להגיש בקשה להחייאת החברה לבית המשפט, ולאחר מכן לכנס אסיפה כללית כדי לקבל החלטות הנדרשות לצורך קידום הפרויקט או מכירת הנכס.
אילו בעיות נוספות קיימות בנכסים הרשומים על שם חברת גוש חלקה?
במקרים רבים אין התאמה בין מרשם בעלי המניות לחוכרים, המסמכים ישנים ואינם מעודכנים, ולא תמיד הם מותאמים לפרויקטים חדשים כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי. הדבר דורש עבודה משפטית מקיפה והסדרת פערים אלה.
האם תמיד משלמים מס בעת פירוק חברה מסוג גוש חלקה?
לא תמיד. במקרים של פירוק חברה "בעין" (חלוקת נכסי החברה לבעלי מניותיה), במרבית המקרים ניתן להימנע מתשלום מס, אך הדבר תלוי במצב המשפטי ובנתונים המיסויים הספציפיים.
כמה זמן לוקח לטפל בנכס הרשום על שם חברת גוש חלקה?
טיפול משפטי להסדרת נכס הרשום בחברת גוש חלקה אורך בדרך כלל בין חצי שנה לשנתיים, תלוי במורכבות ובמצב החברה עצמה.
מה השלב הראשון שעליי לעשות אם גיליתי שהנכס שלי מוחזק על ידי חברת גוש חלקה?
קודם כל לא להיבהל. חשוב לפנות לייעוץ משפטי מקצועי ומנוסה, שילווה אותך בהליך, יבחן את מצב החברה והנכס, ויסביר לך באופן ברור את השלבים הבאים.
האם ניתן למכור נכס הרשום על שם חברת גוש חלקה ללא פירוק החברה?
אפשרי, אך זה מורכב. בדרך כלל יש צורך בכינוס אסיפת החברה לקבלת החלטות ואישור מיוחד של הגורם המוסמך. פירוק החברה או החייאתה הן הפתרונות השכיחים יותר.
האם חברות גוש חלקה עדיין מוקמות היום?
כיום, חברות גוש חלקה אינן מוקמות באופן נפוץ כמו בעבר, בעקבות שינויי החקיקה שחסמו את האפשרות להימנע מתשלום מיסים באופן זה.
כמה זמן אורך התהליך להסדרת רישום נכס מחברת גוש חלקה לרישום ישיר?
משך התהליך נע בין חצי שנה לשנתיים, תלוי במורכבות ובתנאים המשפטיים של כל מקרה.
מדוע חשוב לטפל במצב של חברת גוש חלקה לפני מכירת נכס או התחדשות עירונית?
המאמר מוגש לצורך העשרה בלבד והוא מבוסס על מידע המצוי בידינו נכון למועד כתיבתו, תוך הסתמכות על מקורות מידע ציבוריים וניסיון מקצועי בתחום הנדל"ן. המאמר משקף את דעתנו בלבד, ואין לראות בו ייעוץ משפטי, פיננסי, תכנוני או מקצועי מכל סוג שהוא. לבדיקת ההוראות יש לפנות להוראות הרלבנטיות ובהם בנוסח החייאת חברה הזמין לקריאה לציבור. לפרטים נוספים צרו עמנו קשר.
כל עסקת נדל"ן דורשת בדיקה פרטנית, לרבות בחינת היבטים תכנוניים, משפטיים, מיסויים, פיננסיים ועסקיים, בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה. אנו ממליצים לכל גורם המעוניין לבצע עסקה במקרקעין לפנות לאנשי מקצוע מתאימים, כגון עורכי דין, שמאים, יועצי מס ומתכננים, לצורך קבלת חוות דעת מותאמת אישית.
אין במאמר זה כדי להוות הצעה, הזמנה או המלצה לרכוש, למכור או לבצע כל עסקה בנדל"ן, ואין להסתמך עליו לצורך קבלת החלטות כלשהן. הכותבים אינם נושאים באחריות לכל פעולה או החלטה שתתקבל על סמך מידע זה, ולא יהיו אחראים לכל נזק ישיר או עקיף שעלול להיגרם למי שישתמש במידע האמור ללא קבלת ייעוץ מקצועי מתאים.
