5

מס שבח? מס רכישה? כיצד תשלמו פחות

במאמר שלפניכם נסקור כיצד תוכלו לשלם מס מופחת ונציג את האפשרויות להקטנת תשלומי המס עבור עסקאות מקרקעין. אם כבר שילמתם מס, עומדות בפניכם מספר אפשרויות לקבלת החזר בסכום לא מבוטל.

הקטנת נטל המס במכירת נכס מקרקעין

כידוע, בשנת 2014 בוטל הפטור על מכירת דירת מגורים בכל 4 שנים, ולכן החל מיום 1.1.2014 גם מכירת דירת מגורים על ידי מי שבבעלותו יותר מדירה אחת – מחויבת במס שבח. כתוצאה מכך עסקאות רבות שבעבר היו פטורות ממס, גוררות אחריהן חיוב במס שבח. בסקירה זו אנו נתייחס לאפשרויות להקטנת מס שבח גם למכירות של דירות מגורים וגם למכירות של משרדים, מבני מסחר ותעשייה ומגרשים.

1. הקטנת מס שבח על ידי פריסה

תושב ישראל או תושב חוץ שמכר מקרקעין בישראל, לרבות דירת מגורים, זכאי לפריסת ההכנסות שהיו לו מהמכירה על פני מספר שנים. הפריסה כדאית למי שהכנסותיו היו נמוכות ב-3 השנים שקדמו לשנה בה בוצעה המכירה. החל משנת 2016 ישנה חשיבות נוספת לפריסה, עבור אותם מוכרים שהכנסותיהם היו מעל לכ-800,000 ש"ח, שכן על הכנסות מעל גובה זה הוטל מס נוסף, הקרוי מס יסף – בשיעור של 2% והחל משנת 2017 חל מס יסף על כל מי שהכנסתו מעל כ-640,000 ש"ח ושיעורו עלה ל-3%. את החיוב במס יסף, שנגרם בשל הכנסות ממכירת המקרקעין, יידרשו המוכרים לשלם למס הכנסה וזאת בנוסף על התשלום למס שבח. אם אתם שייכים לאחת מהקבוצות האלה, פריסת ההכנסות עשויה לזכות אתכם בהקטנת מס או בהחזר מס ששולם ביתר.

2. פחת

במכירת נכס מסחרי, רשויות המס נוהגות להגדיל את הרווח מהמכירה בסכום הפחת, אבל הם לא בודקים האם לאורך השנים במסגרת הדוחות השנתיים שהגשתם, אכן ניצלתם את זכותם לפחת. אם אתם שייכים לקבוצה זו, יתכן ואתם זכאים להקלות במס או להחזר המס ששולם ביתר.

3. הקטנת מס שבח על ידי פיצול

אם אתם בני זוג והנכס שנמכר רשום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל בבעלות משותפת של שניכם, תהיו רשאים לפצל את ההכנסה שנקראת שבח ביניכם. במקרה כזה אתם עשויים להיות זכאים להקטנת המס או להחזר המס ששולם ביתר.

4. אוכלוסיות מיוחדות עם זכויות מיוחדות

מי שמלאו לו 60 שנה, נכים ובעלי הכנסות נמוכות זכאים בנסיבות מסוימות, לשלב בין הקלות המס השונות.

5. קיזוז הפסדים מניירות ערך

הפסדים כתוצאה ממסחר בבורסה ובשוק ההון בארץ ובחו"ל נחשבים להפסדי הון. בדומה להפסדי הון אחרים, ניתן לקזז אותם מול ההכנסות מהמכירה בעת חישוב מס השבח. הקיזוז אפשרי גם לשכיר וזאת גם למי שמעולם לא הגיש דוחות לרשויות  המס. אם אתם שייכים לקבוצה זו אתם זכאים להקטנת המס או להחזר המס ששולם ביתר.

 

הקלות ברכישת מקרקעין

כידוע מס רכישה מוטל על הרוכש בעת רכישת נכס המקרקעין מכל סוג שהוא. עם זאת, קיימות הקלות שונות ממס רכישה וביניהן הטבה לדירת מגורים יחידה שנרכשת בפחות מכ-1,600,000 ש"ח. בעל דירה שנרכשה מעל לסכום זה, וכן מי שיש לו יותר מדירה אחת, יחויבו במס המלא המגיע היום ל-8% ו-10%.

עולה חדש שרכש דירת מגורים, שנתיים או פחות מכך לפני העלייה, כשהיה עדיין תושב חוץ, זכאי לקבל החזר מהמס ששילם, כך גם לגבי תושב חוזר ותיק.

זכאות לתשלום מס רכישה מופחת חלה גם על נכים מסוגים שונים.

  1. לסיכום, לפני ביצוע עסקת רכישה מכירה של נכס מקרקעין, מומלץ לבדוק אם אתם נמנים על אחת הקבוצות שהזכרו לעיל. בין אם אתם מגישים באופן שוטף דוחות למס הכנסה ובין אם לאו, תכנון נכון של העסקה עשוי לחסוך לכם חיובי מס מיותרים. במידה והמס כבר שולם בחינה יסודית של המס ששולם עשויה להביא להחזרים משמעותיים עבורכם. יש לזכור, כי הסקירה לעיל מדגימה את הפחתות המס שניתן לקבל. כדי לקבל הערכה מלאה לכל סוגי ההטבות, הינכם מוזמנים להתייעץ עורכי הדין במשרדנו המתמחים במיסוי מקרקעין.