בפרויקטים של פינוי-בינוי, העברת דירה במתנה כרוכה במגבלות מהותיות – הן לפי דיני הקניין והן מבחינת מיסוי מקרקעין. בעת העברה כזו יש לבחון תחילה את עיתוי הפעולה: האם ההעברה נעשית לפני תחילת הפרויקט – כלומר טרם חתימה מול היזם או קבלת היתר בנייה – או לאחר מכן, למשל לאחר הריסת המבנה או פטירת הבעלים. כל שלב טומן בחובו השלכות שונות, לרבות חבות אפשרית במס שבח, מס רכישה, והשלכות על העיזבון. כמו כן, יש לוודא כי העברת הזכויות מותרת בהתאם להסכמים החוזיים מול היזם, אשר לעיתים כוללים מגבלות מפורשות בעניין זה.
העברת דירה במתנה לפני תחילת פרויקט פינוי-בינוי
כאשר הדירה מועברת במתנה לקרוב (כגון מהורה לילדו) טרם החתימה על הסכם פינוי-בינוי מול היזם, יחול בדרך כלל פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. הפטור הזה רלוונטי רק להעברה בין קרובים, ובלבד שהיא מתבצעת שלא בתמורה. עם זאת, חשוב להדגיש כי פטור זה אינו מוחלט – הוא מביא לדחיית המס בלבד, כך שכאשר מקבל המתנה ימכור את הדירה (או את הזכות לקבל דירה חדשה) בעתיד, הוא יחויב במס שבח בהתאם לשווי הדירה ביום מכירתה וליום רכישת הדירה המקורית על ידי נותן המתנה.
לעניין מס רכישה – ככל שמקבל המתנה הוא "קרוב" כהגדרתו בחוק, יחול שיעור מס רכישה מופחת בגובה שליש מהשיעור הרגיל. אולם יש להבחין: אם מקבל המתנה אינו בעלים של דירה נוספת, הוא ייהנה ממדרגות מס רכישה מופחתות כמו ברכישת דירה יחידה. ואילו אם מקבל המתנה מחזיק כבר בדירה אחרת, הוא יחויב במס רכישה בשיעור של שליש ממה שהיה משלם אילו רכש את הדירה בתמורה – כלומר שליש מ-8% ומעלה, בהתאם לשווי הדירה. מדובר בסכום בלתי מבוטל, אשר יש להביאו בחשבון בעת קבלת החלטה על העברת הדירה.
מבחינה חוזית, העברת דירה במתנה לפני תחילת פרויקט פינוי-בינוי מחייבת, ברוב המקרים, עדכון היזם בדבר שינוי זהות הבעלים. מרבית הסכמי הפינוי-בינוי דורשים כי כל בעלי הזכויות בדירה יחתמו על ההסכם, ולפיכך כל שינוי בבעלות – לרבות העברה במתנה – עשוי לחייב את הסכמת היזם להחלפת הצדדים או לפחות את הסכמתו לידיעת השינוי. לעיתים ההעברה אף תיחשב ככניסת שותף חדש לפרויקט, מצב המחייב אישור פורמלי מהיזם או מגוף מוסדי נוסף, כגון רשות מקרקעי ישראל.
אם היזם סבור כי ההעברה נוגדת את תנאי ההתקשרות – למשל כאשר הזכויות נמכרו או הוקנו מראש לבעלים מסוים בלבד – הוא עשוי להתנות את ההמשך בחתימה מחודשת של ההסכם מול הבעלים החדש. במקרים מסוימים אף יידרש עורך הדין של מקבל המתנה לערוך הסכם פינוי-בינוי חדש, או נספח עדכון. לכן, מומלץ לבחון מראש את הוראות ההסכם ביחס להעברת זכויות, ובפרט את מנגנון "אישור השותפים החדשים".
בנוסף לכך, יש להביא בחשבון שחלוקת החזקות בדירה לאחר העברה במתנה יכולה להשפיע על מעמד בעלי הזכויות האחרים. לדוגמה, אם הדירה הייתה בבעלות משותפת של בני זוג או שותפים, ההעברה עשויה לשנות את מאזן ההחזקות, וייתכן שהשארות בשותפות הפרויקט דורשת התניה חדשה. כמו כן, מכיוון שהמתנה עשויה להיחשב לאירוע מכירה בידי רשויות המס –מומלץ לדווח על ההעברה ולהבטיח שהיא נעשית בנסיבות הפטורות המפורטות בחוק.
העברת דירה במתנה לאחר הריסת הבניין
במקרים בהם הבניין נהרס כבר במסגרת הפרויקט, והדייר רוצה להעביר את הזכות בדירה החדשה במתנה, מדובר במצב ייחודי. אחרי ההריסה, לא קיימת “דירה ממשית” אחת, אלא רק זכות לקבלת הדירה החדשה במועד מאוחר יותר. חוק המיסוי מכיר במקרים שבהם הסכם למכירת דירה חדשה בפינוי-בינוי נופל תחת פטור ממס שבח מיוחד, אך אותן הוראות מיועדות למוכר הדירה הראשוני ולא בהכרח חלות על מעבירים להשלמת זכויות ע"י מתנה.
לאחר הריסת המבנה במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, הדירה עצמה כבר אינה קיימת, ולכן כל העברה לאחר מכן נוגעת למעשה ל"זכות לקבלת דירה עתידית". מדובר בזכות חוזית ולא בזכות קניינית רגילה, והדבר עשוי להשפיע על אופן סיווג ההעברה לצרכי מס. כך, ייתכן שהעברת הזכות לא תיחשב למכירת זכות במקרקעין החייבת במס שבח, אך באותה מידה לא תזכה לפטורים החלים על העברת דירה רגילה – למשל פטור על דירת מגורים מזכה. כל מקרה מחייב בחינה פרטנית מול רשות המסים.
במקרים מסוימים, ניתן להסדיר מראש בהסכם עם היזם אפשרות להחלפת בעלי הזכויות, אך חשוב להבין שלשינוי כזה עשויות להיות השלכות על הפטורים או ההקלות שיחולו בעתיד, בעיקר במועד קבלת הדירה או מכירתה.
בכל מקרה, לעניין מס רכישה, כאשר מועברת דירה במתנה לקרוב כהגדרתו בחוק, חל חיוב במס רכישה בשיעור של שליש מהמס שהיה משתלם אילו הייתה זו עסקה רגילה – וזאת בהתאם לתקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ח–1968. המשמעות היא כי ככל שמקבל המתנה אינו בעלים של דירה אחרת, המס יחושב לפי מדרגות הרכישה של דירה יחידה, ואילו אם הוא מחזיק כבר בדירה נוספת – המס יחושב לפי מדרגות של דירה נוספת (8% או 10%) והחיוב יהיה שליש מהשיעור האמור. חשוב לציין כי מדובר בתשלום מס רכישה בפועל, גם אם ההעברה נעשית ללא תמורה. בנוסף, מאחר שבפרויקטים של פינוי-בינוי גוש וחלקה משתנים לעיתים במסגרת הפרצלציה החדשה, יש לוודא התאמה של רישום הזכויות והשלמת הליכי העברת הבעלות בהתאם לפרטי הגוש והחלקה החדשים בלשכת רישום המקרקעין.
ירושת נכס בפרויקט פינוי-בינוי
כאשר בעל נכס נפטר לפני השלמת פרויקט פינוי-בינוי, זכותו החוזית לקבלת דירה חדשה עוברת לעיזבון, וממנה ליורשים לפי צוואה או צו ירושה. מאחר שהדירה המקורית אינה קיימת עוד, אלא רק התחייבות לקבל דירה חדשה, יש לוודא שהצוואה מתייחסת לכך במפורש. היעדר התייחסות מפורשת עלול לעורר מחלוקות בין יורשים, בעיקר כאשר הפרויקט כלל שינוי בגוש/חלקה או בזכויות הקניין.
מבחינת מס שבח, דירה שהתקבלה בירושה לאחר שהמבנה נהרס והזכויות שונו – למשל במסגרת פינוי-בינוי או תמ"א 38/2 – לא תזכה לפטור הרגיל לפי סעיף 49ב(5) לחוק. רשות המסים רואה בזכויות אלה נכס חדש, והשבח יחושב כאילו נוצר אצל היורש ממועד הפטירה. לפיכך, היורש עלול לשאת במס שבח מלא על זכויות בנייה ועל שווי מוסף, אף אם לא הייתה מכירה בפועל של דירה רגילה.
על אף שאין בישראל מס עיזבון, כאשר יורש רוכש את חלקם של יורשים אחרים בנכס – הוא יחויב במס רכישה לפי מעמדו (דירה יחידה או נוספת). בעיזבון הכולל מספר נכסים ניתן לבצע חלוקה מוסכמת בין היורשים, שתצמצם חשיפת מס, לדוגמה באמצעות הקצאת נכסים נפרדים או איזון כספי.
במקרה שהנכס מצוי בפרויקט פינוי-בינוי, יש להמציא ליזם ולרשויות צו ירושה תקף ולעדכן את פרטי הבעלות. לעיתים נדרשת גם הסדרה ייעודית לשם מימוש הזכויות. חשוב לזכור – השינויים במעמד הנכס והשלב שבו נמצא הפרויקט עלולים להשפיע על אופן חלוקת התמורות העתידיות. לכן מומלץ לכל בעל נכס בפרויקט מתוכנן או פעיל לעדכן את צוואתו בהתאם, ולהתייעץ בעורך דין הבקיא הן בדיני ירושה והן בהתחדשות עירונית.
סיכום
כאשר בעל נכס נפטר לפני השלמת פרויקט פינוי-בינוי, זכותו החוזית לקבלת דירה חדשה עוברת לעיזבון, וממנה ליורשים לפי צוואה או צו ירושה. מאחר שהדירה המקורית אינה קיימת עוד, אלא רק התחייבות לקבל דירה חדשה, יש לוודא שהצוואה מתייחסת לכך במפורש. היעדר התייחסות מפורשת עלול לעורר מחלוקות בין יורשים, בעיקר כאשר הפרויקט כלל שינוי בגוש/חלקה או בזכויות הקניין.
מבחינת מס שבח, דירה שהתקבלה בירושה לאחר שהמבנה נהרס והזכויות שונו – למשל במסגרת פינוי-בינוי או תמ"א 38/2 – לא תזכה לפטור הרגיל לפי סעיף 49ב(5) לחוק. רשות המסים רואה בזכויות אלה נכס חדש, והשבח יחושב כאילו נוצר אצל היורש ממועד הפטירה. לפיכך, היורש עלול לשאת במס שבח מלא על זכויות בנייה ועל שווי מוסף, אף אם לא הייתה מכירה בפועל של דירה רגילה.
על אף שאין בישראל מס עיזבון, כאשר יורש רוכש את חלקם של יורשים אחרים בנכס – הוא יחויב במס רכישה לפי מעמדו (דירה יחידה או נוספת). בעיזבון הכולל מספר נכסים ניתן לבצע חלוקה מוסכמת בין היורשים, שתצמצם חשיפת מס, לדוגמה באמצעות הקצאת נכסים נפרדים או איזון כספי.
במקרה שהנכס מצוי בפרויקט פינוי-בינוי, יש להמציא ליזם ולרשויות צו ירושה תקף ולעדכן את פרטי הבעלות. לעיתים נדרשת גם הסדרה ייעודית לשם מימוש הזכויות. חשוב לזכור – השינויים במעמד הנכס והשלב שבו נמצא הפרויקט עלולים להשפיע על אופן חלוקת התמורות העתידיות. לכן מומלץ לכל בעל נכס בפרויקט מתוכנן או פעיל לעדכן את צוואתו בהתאם, ולהתייעץ בעורך דין הבקיא הן בדיני ירושה והן בהתחדשות עירונית.
שאלות ותשובות
האם ניתן להעביר דירה במתנה במסגרת פרויקט פינוי-בינוי?
כן, ניתן להעביר דירה במתנה גם כאשר היא כלולה בפרויקט פינוי-בינוי, אך יש לבחון את שלב הפרויקט ואת התנאים החוזיים מול היזם. העברה טרם חתימת הסכם מול היזם פשוטה יותר, בעוד שלאחר ההריסה או במעמד של זכות עתידית – נדרשת זהירות משפטית, אישורים ולעיתים הסכמות חוזיות מיוחדות.
מה ההבדל במס רכישה בין מקבל מתנה שיש לו דירה נוספת לבין מי שאין?
מקבל מתנה שהוא "קרוב" ישלם שליש ממס הרכישה שהיה משולם בעסקת מכר רגילה. אם זו דירתו היחידה – המס מחושב לפי מדרגות מופחתות; אם ברשותו דירה נוספת – יחול שליש מ-8% או 10%, כבר מהשקל הראשון. זהו הבדל משמעותי שיש להביא בחשבון בעת תכנון ההעברה.
האם ניתן לקבל פטור ממס שבח בהעברת דירה במתנה בפרויקט התחדשות עירונית?
במקרים של העברה ללא תמורה לקרוב משפחה, ניתן לקבל פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, הפטור מותנה בכך שמדובר בדירה קיימת ובתנאים נוספים. כאשר מדובר בזכות לדירה עתידית (לאחר הריסה), הפטור עשוי שלא לחול – ולכן נדרש ייעוץ פרטני.
מה קורה אם בעל הדירה נפטר לפני קבלת הדירה החדשה מהיזם?
במקרה של פטירה, הזכויות עוברות לעיזבון ומחייבות המצאת צו ירושה או צוואה. מאחר שמדובר בזכות חוזית ולא בדירה קיימת, יש לוודא שהצוואה מתייחסת אליה מפורשות. העדר ניסוח מדויק עלול להוביל למחלוקות בין יורשים או לעיכובים במימוש הזכויות מול היזם.
האם יש מס עיזבון או מס אחר בירושת דירה בפרויקט פינוי-בינוי?
בישראל אין מס עיזבון, אך עשוי לחול מס רכישה אם אחד היורשים רוכש את חלקם של אחרים. כמו כן, ייתכן חיוב במס שבח אם הדירה שהתקבלה אינה נחשבת לדירת מגורים מזכה, למשל כשהיא התקבלה במסגרת פינוי-בינוי או תמ״א 38/2.
האם צריך לעדכן צוואה כשמדובר בדירה שמיועדת לפינוי-בינוי?
בהחלט. כאשר יש סבירות שהנכס יעבור פינוי-בינוי, מומלץ לעדכן את הצוואה כך שתכלול התייחסות מפורשת לדירה החדשה או לזכות לקבלה מהיזם. זיהוי מדויק של הנכס ומעמדו המשפטי חשובים למניעת פרשנויות שגויות ולשמירה על רצון המוריש.
המאמר מוגש לצורך העשרה בלבד והוא מבוסס על מידע המצוי בידינו נכון למועד כתיבתו, תוך הסתמכות על מקורות מידע ציבוריים וניסיון מקצועי בתחום זה. המאמר משקף את דעתנו בלבד, ואין לראות בו ייעוץ משפטי, פיננסי, מיסויי, תכנוני או מקצועי מכל סוג שהוא. לבדיקת ההוראות יש לפנות להוראות ולחקיקה הרלבנטיים ומידע מקצועי אחר הזמינים לקריאת לציבור. לפרטים נוספים צרו עמנו קשר.
כל עסקת נדל"ן דורשת בדיקה פרטנית, לרבות בחינת היבטים תכנוניים, משפטיים, מיסויים, פיננסיים ועסקיים, בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה. אנו ממליצים לכל גורם המעוניין לבצע עסקה במקרקעין לפנות לאנשי מקצוע מתאימים, כגון עורכי דין, שמאים, יועצי מס ומתכננים, לצורך קבלת חוות דעת מותאמת אישית.
אין במאמר זה כדי להוות הצעה, הזמנה או המלצה לרכוש, למכור או לבצע כל עסקה בנדל"ן או אחרת, ואין להסתמך עליו לצורך קבלת החלטות כלשהן. הכותבים אינם נושאים באחריות לכל פעולה או החלטה שתתקבל על סמך מידע זה, ולא יהיו אחראים לכל נזק ישיר או עקיף שעלול להיגרם למי שישתמש במידע האמור ללא קבלת ייעוץ מקצועי מתאים.