העסקה בוטלה! האם חובה לשלם דמי תיווך?

צור עמנו קשר

074-7033933

כשליש מעסקאות הנדל"ן המדווחות מתבצעות באמצעות מתווכים שתפקידם כידוע הוא להוציא לפועל עסקת נדל"ן בהסכמת כל הצדדים. רבים רואים במתווכים כמי שמרווחים את לחמם שלא בצדק ופעמים רבות לקוחות מחפשים הצדקות שלא לשלם דמי תיווך ותקופת הקורונה סיפקה לא מעט "הצדקות" וביחד עם תחכום ופרשנות של פסיקה חדשה הביאו לעליה החדה בביטולי תשלום דמי תיווך – השיעור הגבוה ביותר בעשור האחרון!

עיקר תפקידם של המתווכים כאמור, הינו הפגשת הצרכים והרצונות של שני הצדדים לעסקת הנדל"ן, החל מהשלב המקדים של איפיון הנכס והצרכים של כל אחד מהצדדים, דרך שלב המשא ומתן המייגע ועד לשלב החתימה על הסכם המכר או הסכם השכירות.

אם כן, מה הדין כאשר ההסכם בין הצדדים בוטל?

חוק המתווכים במקרקעין קובע כי מתווך זכאי לדמי תיווך בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:

1. המתווך בעל רישיון תיווך בתוקף בעת שביצע את תיווך העסקה;

2. הצדדים חתמו על הזמנה בכתב כנדרש;

3. פעילותו של המתווך הינה הגורם שבגינה הצדדים התקשרו בהסכם מחייב.

לשון החוק נוקבת בנוסח "הסכם מחייב" משכך במקרה בו חתמו הצדדים על הסכם מחייב, מסיים המתווך את תפקידו וזכאי לשכרו והעובדה כי הצדדים להסכם לא קיימו את ההסכם או לא מימשו את זכותם על פי ההסכם אינה שוללת את זכותו של המתווך לדמי תיווך ובלבד שהדבר לא הותנה בהסכם התיווך.

ההיגיון המסחרי שבהוראות החוק ברור – המתווך מבצע את חלקו בכל ההליכים המקדימים עד לחתימת ההסכם ומרגע שזה נחתם תם תפקידו, מערכת היחסים שבין הצדדים לאחר חתימת ההסכם המחייב, אינה קשורה למתווך ולפעילותו ואין בה בכדי למנוע את שכרו של המתווך.

כך היה הדבר במקרה שבו בני זוג רכשו דירה באמצעות מתווך וחתמו על הסכם מכר מחייב ולאחר מכן התברר כי מדובר בקומת עמודים שנסגרה ללא היתר קבע בית המשפט כי הם חייבים בדמי תיווך כיוון שהמתווך אינו האחראי למצבה התכנוני והמשפטי של הדירה ושהיה אמור להיבדק טרם החתימה על הסכם המכר.

במקרה אחר, חייב בית המשפט בדמי תיווך עבור מציאת משרדים לחברה שחתמה זיכרון דברים עם המשכיר, תוך קביעה כי יש לראות בזיכרון הדברים הסכם מחייב.

עם זאת, במקרה שבו נחתם תנאי מתלה לפיו על העסקה לצאת אל הפועל כמו במקרה בעניין דרור שרביט (תא (רח') 53764-09-16, ניתן ב-02.08.2018) בו ביקש הנתבע לרכוש נחלה, נחתם הסכם מכר אך בו נקבעו שני תנאים לכניסתו לתוקף – אישור בית המשפט ואישור הקונה כחבר באגודה השיתופית, התנאי השני לא התקיים ולכן הסכם המכר בוטל. בית המשפט קבע כי מטרת התיווך לא הושגה ולכן למתווך אין זכות לדמי תיווך.

מהאמור לעיל עולה הכלל שלכאורה פשוט – במידה והצדדים חתמו על הסכם מחייב, המתווך זכאי לדמי התיווך גם אם העסקה בוטלה או סוכלה לאחר מכן ולא משנה אם בשל מצב תכנוני, משפטי, קורונה או בשל כל סיבה אחרת. כל זאת נכון וברור ובלבד שאין התניה בהסכם התיווך ו/או בהסכם המכר לפיה העסקה תכנס לפועל ובלבד שתנאי מתלה מסוים יתקיים.

המידע הכלול במאמר זה הינו מידע כללי ותמציתי בלבד, אינו מחליף את הצורך בעיון מלא ומעמיק בנוסח המלא של ההחלטה / הפרסום / הוראות החוק הרלוונטיים, הוא אינו מהווה חוות דעת משפטית או יעוץ משפטי ואין להסתמך עליו.

עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה

פרטי התקשרות

אטיאס ושות' – עורכי דין 

תל אביב I נתניה I חדרה I כרכור

074-7033933

office@alaw.co.il

עשו לנו לייק

©   כל הזכויות שמורות לאטיאס ושות' עורכי דין