מדריך מכירת דירה 2020-2021

צור עמנו קשר

074-7033933

מדריך למכירת דירה | הקדמה

מכירת דירה כמו רכישת דירה הינה צעד כלכלי חשוב ומשמעותי עבור מרבית האנשים, וזאת משום שמדובר בעסקה רחבת היקף מבחינת שוויה הכלכלי וההשפעה של עסקה מעין זו על מרבית האנשים.

ככל שתכירו ותבינו את מורכבות התהליך של מכירת דירה ואת השלבים העיקריים ואת המשמעויות שיש לשקול, לבחון וליישם וכן את המורכבות של השלבים השונים כך תבטיחו הליך מכירת הדירה בצורה קלה, מהירה ומוצלחת.

ראשית נדגיש כי עסקת מכירת דירה כמו רכישת דירה או בית היא עסקה מורכבת הכרוכה בסיכונים לא מבוטלים במיוחד כשהעסקה מבוצעת ללא ליווי מקצועי – משפטי נכון. מטרתו של מדריך זה, הינו לא ללמדכם להיות עורך דין למכירת דירה אלא לסקור בפניכם את התהליך מתחילתו ועד סופו.

לכן, וכפועל יוצא מהאמור לעיל עצתנו היא אחת שכרו את שירותיו המשפטיים של עו"ד מכירת דירה מקצועי שיטפל וילווה אתכם לאורך הליך המכירה.

המדריך, נכתב ונערך על ידי משרדנו המתמחה בעסקאות נדל"ן מכל סוג – עסקאות נדל"ן פרטי, עסקאות נדל"ן מסחרי ומניב וייעוץ ותכנון מיסויי.

תקוותנו היא כי תמצאו במדריך זה כלי יעיל להבנת תהליך מכירת דירה ותפיקו את הערך המתאים לצרכיכם.

החלטתם למכור דירה? מחפשים עו"ד מכירת דירה? משרדנו ישמח ללוות אתכם בעסקת מכירת הדירה בין אם במכירת דירה בהרצליה, נתניה, חדרה, פרדס חנה, תל אביב, ראשון לציון, עפולה ובכל מקום אחר ברחבי הארץ והכל באמצעות מתן שירות אישי, מסור, בזמינות מיידית והכי חשוב במקצועיות!

שלכם בברכה

אטיאס ושות' עורכי דין

השלב המקדמי של תהליך מכירת דירה

החלטתם על מכירת דירה או בית – כעת, ישנם מספר שלבים שעליכם לבצע על מת שתצלחו זאת בצורה חלקה, מסודרת ובטוחה.

עריכת בדיקת שווי הדירה – לצורך בדיקת השווי של הדירה או הבית ניתן לבצע כמה פעולות בסיסיות כגון חיפוש עסקאות דומות באתרים ממשלתיים כמו הנדל"ן הממשלתי באתר רשות המיסים  שבוצעו בשנים האחרונות ואף בחודשים האחרונים ייתכן ואף תמצאו דירות שנמכרו באותו בניין שלכם או לפחות בסביבת המגורים שלכם. כמו כן, מומלץ לבצע בדיקה עדכנית באתרים כגון יד 2, winwin  וכיוצ"ב ונסו לאתר דירה בסביבת מגוריכם ועם מאפיינים דומים ככל הניתן לדירה שלכם. בנוסף לכל אלו ניתן להסתייע במתווכים הפועלים באזור ואף בשמאי מקרקעין.

כחלק בלתי נפרד מבואכם לקבוע את המחיר הרצוי הראלי של הדירה מומלץ מאוד לשפר ולשדרג את הנראות והתחזוקה של הדירה או הבית, מעט סדר, צבע ותיקונים קלים יעלו את ערך הדירה וימקסמו את המחיר שתקבלו עבורה.

פרסום הדירה למכירה – ישנם מספר מדיות וערוצי פרסום כגון: לוחות אינטרנטיים, מקומונים, מתווכי נדל"ן ועורכי דין המייצגים מוכרי דירות.

ליווי משפטי מקדים – כבר בשלב זה, מומלץ לבצע במקביל בדיקה ובירור מול הבנק לגבי יתרת סילוק המשכנתא ובחינת כדאיות של סילוק או גרירת המשכנתא. כמו כן כבר בשלב זה מומלץ להיערך משפטית  על מנת להימנע מתקלות והפתעות ולפנות לעורך דין מכירת דירה שילווה ושיבצע בדיקות מקדמיות כגון חבויות מס, התחייבויות, הערות אזהרה ועוד, ליווי משפטי מול הקונים החל משלב המשא ומתן לקראת מכירת הדירה.

 

הוצאת נסח טאבו

במדינת ישראל נכסים רבים רשומים בלשכות רישום המקרקעין ("הטאבו"), נסח טאבו הוא "תעודת הזהות של הנכס" לכן אם דירתכם רשומה בטאבו כדאי להוציא נסח טאבו עדכני על מנת לבדוק שאכן רישום הזכויות שלכם בדירה (בעלות או החכירה) תקינים – אין עיקולים שלא ידעתם עליהם, אין טעויות סופר בפרטי הזיהוי שלכם ועוד.

פנקסי הרישום של לשכות הטאבו הינם פומביים ופתוחים לציבור, משכך כל אחד יכול לפנות ללשכת הטאבו הרלבנטית ולקבל מידע אודות נכס מסוים מבלי לנמק מדוע הוא מבקש לעשות כן. בנוסף, כיום ניתן להוציא נסח טאבו בצורה מקוונת בהליך מהיר ופשוט באתר הממשלתי של אגף רישום והסדר מקרקעין ובתשלום של 15 ש"ח  בלבד נכון לשנת 2020-2021.

בהגשת הבקשה לנסח טאבו יש לציין את מספר הגוש, מספר החלקה ואם יש גם את תת החלקה (רלבנטי בבית משותף) פרטים אלה ניתן למצוא בהסכם הרכישה המקורי או לאתר את מספר הגוש חלקה לפי כתובות באתר המרכז למיפוי ישראל ואתרים דומים אחרים. כשמדובר בבית משותף ניתן להפיק נסח טאבו מרוכז ומתוכו לאתר את הנכס הספציפי.

במידה ודירת המגורים רשומה ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ולא רשומה בטאבו יש להזמין מרמ"י מסמך מקביל לנסח טאבו שנקרא "אישור זכויות". לצורך הוצאת אישור הזכויות יש לגשת פיזית לרמ"י או להזמינו באופן מקוון בעלות של 73 ש"ח (נכון לשנת 2021) באתר האינטרנט של רמ"י.  

אם מדובר בדירה בבית משותף יתכן הדירה עדיין רשומה בספרי החברה המשכנת שהיא בדרך כלל החברה היזמית או הקבלן או משרד עורכי הדין שמייצג אותם. ניתן להזמין אישור מתאים מהחברה המשכנת ולבדוק את זכויותיכם בנכס.

מכירת דירה עם שוכרים

אם וככל שהדירה מושכרת לצד שלישי יש לתת את תשומת הלב הראויה לנושא כבר בשלב המקדמי ואף עוד לפני הוצאת הדירה לפרסום. יש לעיין ולבחון את הסכם השכירות וסעיפיו – סיום תקופת השכירות, נקודות יציאה, אופציות של השוכר וכיוצ"ב.  הנושא מצריך עיון מעמיק כיוון שאנו נרצה לוודא שאנחנו לא מפרים את החוזה, מכיוון שאנו נרצה את שיתוף הפעולה של השוכרים ומכיוון שנצטרך לבצע את תהליך המכירה בסנכרון עם חוזה השכירות.

 

היבטי מיסוי - מס שבח

מכירת דירה מהווה אירוע מס שבגינה אתם כמוכרים עשויים להיות מחויבים בתשלום מס שבח. החיוב במס שבח הינו בדרך כלל הוצאה לא מבוטלת ומכאן החשיבות לבחינת החבות במס שבח בטרם נכנסים לעסקת המכר. בבדיקה מקדימה ניתן:

  • להבין אם העסקה כדאית וזאת לאחר שנדע כמה כסף נשאר לנו לאחר המכירה.
  • ניתן לבצע תכנון מס שיחסוך לכם הרבה כסף וזאת במידה ואינם זכאים לפטור בגין מכירת הדירה.
  • ככל שחל מס שבח יש לדעת זאת מראש ולשכלל זאת בהוראות הסכם המכר.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 מסדיר את החבות במס שבח ובפטורים השונים. ככל שנוצר שבח במכירה תחויבו במס על השבח שנוצר במכירת הדירה. בחוק קבועים מספר פטורים וביניהם:

  • פטור בגין דירת מגורים יחידה אחת כל 18 חודשים.
  • פטור עבור דירה שהתקבלה אצל המוכר בירושה.
  • פטור עבור דירה שהתקבלה במתנה (ללא תמורה)
  • פטור לפי חישוב לינארי.

כאמור לעיל החשיבות לבדיקות מקדימות באשר לשאלה האם חל מס שבח הינה לעיתים קריטית למורים ולהיתכנות עסקה בכלל. חוק מיסוי מקרקעין הינו מורכב ומסועף לכן חשוב להסתייע בעורך דין מכירת דירה המתמחה גם בהיבטי מיסוי מקרקעין על מנת שיבצע את הבדיקות המתאימות ובמקרה הצורך יבצע עבורכם תכנון מס מתאים.

 

חריגות בניה והיטל השבחה

ככל שביצעתם חריגות בניה או שידוע לכם על חריגות בניה בדירה חשוב להסדיר את הנושא מבעוד מועד. תוספות בניה קלות כמו פרגולות, סגירת מרפסות  בבניה קלה וכדומה ניתן להסדיר בקלות. אך הרחבת בית – בניית חדר, יחידות נוספות נפרדות עשויות להיות כרוכות בהליך תכנוני ארוך, מורכב ובירוקרטי. בנוסף, יש לבדוק גם שימושים חורגים כגון השימוש בדירה – מגורים או עסק.

בחינה מקדימה והתייחסות לנושא חריגות הבניה תמנע מהרוכשים העלאת טענות כלפיכם בדבר הצגת מצגי שווא, הפרה יסודית של הסכם המכר על כל המשמעויות הכרוכות בכך – כסף, זמן ועוד. בית המשפט קבע לא פעם כי על אף שהוראות הסכם המכר מטילות את האחריות לבדיקת הנכס על הרוכשים ואפילו אם הרוכשים ביצעו את הבדיקות ברשלנות חל עקרון "ייזהר המוכר"  במיוחד שהמוכרים ידעו והסתירו את הפגמים ו/או חריגות הבניה וחייב את המוכרים בהשבה כמו גם בחבות תשלום עבור הנזקים.  

 

בנוסף, כחלק מהבדיקות המקדימות עליכם לבדוק מול הרשות המקומית האם אושרו תכניות אשר משביחות את הנכס שלכם בין אם על ידי מתן זכויות בניה נוספות ו/או הקלות בניה ו/או אחר שכן אם אכן כך הדבר התשלום בגובה מחצית ההשבחה יחול על המוכרים בעת מכירת הנכס.

לכן במסגרת הבדיקות המקדימות ובדיקות הכדאיות לעסקה חשוב לבדוק היטב האם חל היטל השבחה על הנכס. כשבמרבית המועצות המוניציפליות ניתן להגיש בקשה באופן מקוון ולברר האם חל היטל השבחה.

מהן העלויות הכרוכות למכירת דירה

ההוצאות השכיחות ביותר הנלוות לתהליך מכירת הדירה הינן:

  • מס שבח (ככל שאין זכאות לפטור).
  • היטל השבחה (ככל שקיימות תכניות משביחות).
  • דמי תיווך – ככל שרלבנטי
  • שכר טרחת עורך דין.
  • הוצאות סילוק משכנתה.
  • השבת המצב לקדמותו ככל שקיימות חריגות בניה.

האם לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה?

משיקולים שונים הצדדים חותמים על זיכרון דברים למכירת דירה פעם ביוזמת המוכרים ופעם מיוזמת הקונים וזאת עוד טרם חתימת הסכם מכירת דירה.

מהו התוקף והמשמעויות של זיכרון דברים?

ראשית, חשוב להבין, לזיכרון דברים יש תוקף משפטי מחייב, חתימה על זיכרון דברים מקימה חובת דיווח לרשויות המס ממועד החתימה על זיכרון הדברים. בנוסף, מכוחו של זיכרון הדברים ניתן לרשום הערת אזהרה ואף לאכוף את זיכרון הדברים על כל אחד מהצדדים.

הסיכונים הנובעים מזיכרון הדברים הינם ברורים, מלבד האמור לעיל חשוב לתת את תשומת הלב לכך שבדרך כלל זיכרון דברים אינו מפורט דיו ואינו מסדיר את כל הפרטים שבדרך כלל ניתן למצוא בהסכם מכר, כגון, פרטי הנכס, ענייני מיסוי, ענייני תשלום, פגמים בזכויות תכנוניות ועוד.

משכך, המסקנה העולה מהאמור לעיל היא שמומלץ להימנע ככל הניתן מחתימה על זיכרון דברים למכירת דירה, הדבר יוצר חשיפה מיותרת לסיכונים ואי ודאויות ואם בכל זאת, אתם חשים בצורך לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה היוועצו בעורך דין מכירת דירה אשר ידע להבטיח את זכויותיכם.

מהי החשיבות של ליווי משפטי על ידי עורך דין מכירת דירה?

תהליך מכירת דירה הינו תהליך מורכב, בעל משמעויות כלכליות ואישיות לא מבוטלות הן המוכרים והן על הרוכשים לכן המלצתנו היא ברורה וחד משמעית לא לוותר על שירותי עורך דין המתמחה בעסקאות מכירת דירה הוא אשר ילווה אתכם בשלבים השונים החל מביצוע הבדיקות המקדימות, יבחן היבטי מיסוי מקרקעין על עסקת מכר הדירה, ייעץ לכם במהלך המשא ומתן, עריכת הסכם המכר וטיפול בהעברת הזכויות.

עורך הדין שלכם ישמור על האינטרסים שלכם במהלך תהליך מכירת הדירה ויבטיח את זכויותיכם במסגרת הסכם המכר בינהם קבלת מלוא כספי התמורה ובמועדים הנקובים בהסכם.

בשל היקפן של עסקאות מקרקעין גם טעות קטנה עלולה להיות בעלת פוטנציאל לנזקים משמעותיים ולכן חשוב שעורך דין שילווה אתכם יהיה בעל ניסיון פרקטי ומיומנות בדיני מקרקעין וליווי עסקאות מכירת דירה. למרות שאין איסור רצוי שכל אחד מהצדדים לעסקת מכר הדירה יהיה מיוצג על ידי עורך דין משלו, כך תוכלו להבטיח שעורך הדין שלכם פועל למען מטרותיכם, רצונותיכם והאינטרסים שלכם בלבד.

להלן מספר דגשים ונקודות חשובות בכל הנוגע לבחירת עורך דין מכירת דירה:

  • מהו הותק של עורך הדין והאם הוא בעל ניסיון פרקטי בתחום המקרקעין?
  • האם עורך הדין מתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין?
  • האם עורך הדין שיטפל לכם בעסקה זמין עבורכם באופן מיידי?
  • האם אתם מתרשמים ממקצועיותו? האם לדעתכם הוא אדם סבלני נעים והאם יש כימיה?
  • האם קיבלתם המלצה מלקוחות קודמים או קראתם המלצות באינטרנט?
  • האם שכר הטרחה הוגן וסביר? (שימו לב, כי שכר טרחה זול לעומת שכ"ט המקובל עשוי להוות נורה אדומה).

זכרו מכירת דירה הינה עסקה שאתם לא מבצעים כל יום לכל ולכן חשוב שיהיה לצידכם עורך דין מקצועי ביותר שידכם משגת.

חתימה על חוזה מכירת דירה

לקראת מעמד החתימה על חוזה המכר כל הנושאים והמסמכים אמורים להיות מוכנים וסגורים, עליכם להגיע בדרך כלל רק עם תעודות זהות אלא אם קיבלתם הנחיה אחרת מעורך הדין שלכם. שלב זה הינו קצר אורך בדרך כלל כשעה וחצי בו יסקור בפני הצדדים עורך הדין את עיקרי ההסכם וביניהם השלבים השונים, התשלומים והוראות מיוחדות.

מומלץ כמובן לקרוא בעצמכם את הנוסח הסופי המוסכם ולוודא שכל התנאים והסעיפים עליהם הסכמתם בהסכם מכר הדירה ישנם לפי הנוסח המוסכם.

לתשומת ליבכם, לאחר חתימת ההסכם לא תוכלו לבצע שינויים בהסכם אלא בהסכמת הצד השני ובכפוף לשיקול דעתו. כך שאם ישנו סעיף או עניין שאינם ברורים לכם זה הזמן לבקש הבהרות מעורך הדין שלכם שיבהיר או שיביא את רצונכם לידי ביטוי בהסכם טרם החתימה על הסכם המכר.

מעמד החתימה על חוזה מכירת דירה הינו מרגש וגדוש בהמון מסמכים וחשוב להיות מוכנים מראש שכן לאחר החתימה על הסכם מכירת דירה לא ניתן לשנות את הסכם המכר או תנאי מתנאיו ללא הסכמת הצד השני.

בדרך כלל עורכי הדין של שני הצדדים יהיו נוכחים במעמד החתימה על חוזה מכירת הדירה כשאם העסקה בוצעה באמצעות מתווך ייתכן שגם הוא ינכח במעמד זה.

מעמד החתימה כולל על פי רוב שלושה שלבים:

  1. חתימה על חוזה מכירת הדירה על ידי כל אחד המצדדים
  2. חתימה על כל המסמכים הנלווים לחוזה המכר – ייפוי כוח, דיווחי מיסוי מקרקעין וכד'
  3. העברת המקדמה על ידי הקונים למוכרים עבור הדירה

בשלב החתימה על חוזה מכירת הדירה יחתמו כל אחד מהצדדים לעסקת המכר על כל דף מכל אחד מהעותקים, לאחר מכן יחתמו הצדדים על המסמכים הנלווים – דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין ומסמכים נוספים הקשורים להעברת הזכויות בלשכות רישום המקרקעין (טאבו) , שטרות מכר, יפויי כוח ועוד.

 

 

מהם הנספחים והמסמכים הנלווים להסכם מכירת דירה?

הנספחים הנלווים להסכם מכירת הדירה כוללים בדרך כלל את המסמכים הבאים:

  • נסח טאבו / אישור זכויות מרשות מקרקעין ישראל (רמ"י) / אישור זכויות נוספים
  • ככל שהדירה לא נרשמה בטאבו ו/או לא נרשמה כבית משותף יצורפו גם תשריטים, הסכם רכישה מקורי, מסמכים נוספים הנדרשים על ידי החברה המשכנת.
  • אישור מהבנק על יתרות לסילוק משכנתא.

המסמכים הנלווים למכירת דירה כוללים בדרך כלל כוללים:

  • בקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו / בכל מרשם מתאים אחר
  • ייפוי כוח בלתי חוזרים מטעם המוכרים ומטעם הרוכשים.
  • שטרי מכר לטאבו / שטרי העברת זכויות אם מדובר בזכות חכירה
  • במסמכים שונים בהתאם לדרישות החברה המשכנת / רמ"י / גוף אחר רלבנטי

בסיום של החתימה על חוזה מכרת דירה תקבלו לידיכם לפחות עותק מקורי אחד והעתק מכל נספח עליו חתמו הצדדים – מומלץ לתייק באופן מסודר כל מסמך הקשור לעסקת המכר. כמו כן, בסיום החתימה על הסכם המכר יעבירו הקונים אליכם את התשלום הראשון לפי ההסכם וייתכן כי תשלום זה יועבר לעורך הדין שלכם אשר ישמור אותו בנאמנות עד אשר תרשם הערת אזהרה לטובת הקונים.

לוח תשלומים בחוזה מכירת דירה

לוח תשלומים בהסכם מכר בנוי על פי רוב בצורה הבאה:

תשלום ראשון – מקדמה

במעמד החתימה על הסכם מכירת הדירה יעבירו הקונים למוכרים את התשלום הראשון שמהווה מקדמה לפי הסכם המכר. לתשומת ליבכם, בדרך כלל תשלום המקדמה עומד על בין 10% ל-15% מסך שווי העסקה – זהו סכום מקובל ועל כן מומלץ שלא להסכים שלא לקבל מקדמה  אלא אם היא מועברת לעורך הדין שלכם שיחזיק במקדמה בנאמנות כ-3 ימים עד לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים. גם תשלום של מקדמה הנמוכה מ-10% אינה אופציה טובה כיוון שבדרך כלל הוא תואם גם את סכום הפיצוי המקובל במקרה שהקונים יתחרטו או לא יעמדו בהתחייבות על פי הסכם המכר ואם אכן יפרו הקונים את הסכם המכר יוכלו המוכרים לחלט את תשלום המקדמה.

בנוסף, ככל שתשלום המקדמה יהיה גבוה יותר כך הכסף הפנוי שלכם יגדל ויוכל לסייע לכם במימון עבור רכישת דירה חדשה / השקעה / כל צורך אחר שלכם.

תשלום המקדמה ישולם בדרך כלל  בצ'ק בנקאי ואין להסכים לקבל צ'ק רגיל כתשלום מקדמה.

תשלומי ביניים – בהתאם לתאריכים או אבני דרך שיקבעו לאורך הסכם המכר – מכתב כוונת, הסרת משכנתא, לקיחת משכנתא, התחשבות בלוחות זמנים חיצוניים וכיוצ"ב

תשלום אחרון – התשלום האחרון יועבר כנגד מסירת החזקה בדירה כשבדרך כל גובה הסכום התשלום האחרון עומד על 10%-20% משווי התמורה. במועד זה יועברו לכם או לעורך הדין של הרוכשים כל המסמכים והאישורים שעל המוכרים לספק לצורך העברת הבעלות ורישום זכויותיכם בדירה.

מנגנוני הגנה משפטיים בהסכם מכירת דירה

הסיכונים שעומדים בפני המוכרים במסגרת הסכם מכירת דירה הם רבים ומעצם טיבה של העסקת מכר דירה הם בעלי השפעה מהותית ורבה על מרבית האנשים. בין הסיכונים ניתן למנות את האפשרות שהקונים יתחרטו וירצו לסגת מההסכם, הפרת ההסכם כולו או חלקו בין שמדעת ובין שבשל מחלה או פטירה וכדומה.

על עורך הדין שלכם להכניס מנגנוני הגנה בהסכם מכירת הדירה אשר ישמרו ויגנו על זכויותיכם והכל תוך ניהול סיכונים והתייחסות לתקלות וסיכונים צפויים.

עורך דין מכירת דירה מנוסה אשר מתמחה במקרקעין יכיר וידע לנסח את המנגנונים המשפטיים והמקצועיים אשר יגנו על זכויותיכם ועל האינטרסים שלכם במקרים של אירועים בלתי צפויים והכל בכדי שהעסקה תושלם בצורה חלקה.

מהם מנגנוני ההגנה המומלצים למוכר דירה?

ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לביטול הערת אזהרה של הקונים:

נתחיל מהסוף – אין לחתום על הסכם למכירת דירה, מבלי שהרוכשים חותמים במעמד החתימה ובמקביל על ייפוי כוח נוטריוני המאפשר מחיקת הערת אזהרה שנרשמה לטובתם.

המשמעות של ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר הוא שאינו ניתן לביטול על ידי הרוכשים וייפוי הכוח מאפשר לעורך הדין שלכם לבצע פעולות שימחקו את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונים במידה ואלה יפרו באופן יסודי את חוזה המכר והכל באופן פשוט ומהיר ותוך חיסכון בזבן, עוגמת נפש, הוצאות כספיות וצמצום החשיפה לסיכונים.

לתשומת ליבכם ככל שהרוכשים לא יחתמו על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר במקרה של הפרת הסכם המוכרים יוכלו למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונים רק באמצעות פניה לבית המשפט דבר שעשוי לערוך זמן רב, נזקים כספיים, הוצאות שכר טרחה ועוד.

קביעת פיצוי יומי בגין איחור בתשלומי התמורה או באי תיקון הפרה:

המלצתנו היא לכלול בחוזה המכר סעיף לפיו בגין איחור של כל יום בהעברת התמורה ישלמו הקונים למוכרים פיצוי כספי קבוע מראש כך יופחת הסיכוי שהרוכשים יפגרו בתשלומי התמורה.

פיצוי מוסכם בשל הפרה יסודית:

אחד הסעיף המרתיעים את הצדדים מלהפר את הסכם המכר הוא סעיף פיצוי מוסכם שבדרך כלל עומד על כ-10% מסך התמורה של העסקה שיבטיח שבמידה ואחד הצדדים יפר את ההסכם הצד השני יזכה בפיצוי המוסכם ללא הוכחת נזק.

ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר של המוכרים:

ככלל ייפוי כוח בלתי חוזר של המוכרים נועד לשמש את הרוכשים כשבאמצעותו יכולים הרוכשים להבטיח את העברת הזכויות על שמם. אך הוא יכול לשמש אתכם – במידה ונבצר מהרוכשים לבצע את הפעולות הנדרשות מהם על פי ההסכם יוכל עורך הדין שלכם לבצע את הפעולות הללו בשמם וכך להבטיח שלא תפרו את ההסכם.

סעיף אישור משכנתא

סעיף נוסף שיצמצם סיכון נפוץ הוא סעיף אישור משכנתא לדירה, מומלץ לקבוע כי במידה והקונים לא יקבלו הלוואת משכנתא ו/או מימון לא יהווה הדבר עילה משפטית או אחרת לביטול ההסכם.

 

שלבי ביניים של חוזה מכירת דירה

שמירת מסמכים

עסקה של מכירת דירה כרוכה בהרבה מסמכים ואישורים – נספחים, דיווחים לרשויות המס, אישורי עירייה, מסמכי משכנתא ואישורי תשלומים ועוד ועוד. מומלץ מאוד לתייק ולשמור כל מסמך, קבלה ואישור הקשורים לעסקת מכירת הדירה שבשלב זה אולי נראה לכם כלא רלבנטי אבל יתכן ותזדקקו להם במהלך העסקה וכי יתכן שלא תוכלו לשחזר מסמך או אישור שאבד לכם במיוחד אם תרצו להוכיח את טענותיכם ולהגן על זכויותיכם בכל פורום רלבנטי.

תשלומי התמורה

בהתאם להסכם מכירת הדירה אתם תקבלו את תשלומי התמורה – עבור כל תשלום יש להעביר לקונים אישור על קבלת התשלום. יש לצלם את הצ'ק ולציין על הצילום את התאריך העברת התשלום. אם התשלום בוצע בהעברה בנקאית יש להדפיס אסמכתא של תשלום התמורה ביחס לכל תשלום אותו תקבלו מאת הקונים על חשבון תמורת הדירה יש לדאוג למסור להם אישור קבלה ולציין את תאריך התשלום, ניתן לבצע זאת במסמך בכתב, או על גבי צילום של צ’ק הנמסר לכם.

דיווח על העסקה לרשויות המס (מס שבח)

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי בגין כל עסקת מקרקעין על הצדדים להגיש הצהרה ודיווח על העסקה תוך 30 ימים מיום חתימת עסקת מכירת הדירה. כמוכרים החובה שלכם היא לדווח על מס שבח ועל הרוכשים לדווח את מס הרכישה.

הצהרת מס השבח של המוכרים כוללת בין היתר את הפרטים הבאים:

  • פרטים אישיים של המוכרים
  • פרטים אודות הזכות הנמכרת והחלקים המועברים.
  • פרטים אודות הדירה (גוש, חלקה, תת חלקה, שטח, כתובת, קומה וכו')
  • התמורה ששולמה בעסקה עד מכירת הדירה
  • חישוב של המס שאמור להיות משולם בגין העסקה.

בנוסף, יש לצרף עותק מחוזה המכר, נסח טאבו (רמ"י – אישור זכויות), אסמכתאות התומכות בהוצאות המותרות בניכוי מס.

עורך הדין שלכם יאמת את חתימתכם על הצהרת מס שבח ובדרך כלל ישמש גם כמייצג שלכם ועל כן סביר להניח שגם ידווח אותה עבורכם לרשויות המס. כיום, הדיווח של הצהרת מס השבח למיסוי מקרקעין מבוצע באופן מקוון באמצעות מערכת ייעודית של רשות המיסים.

השלב הבא לאחר הדיווח למיסוי מקרקעין, תקבלו הודעת שומת מס שבח בצירוף שובר לתשלום ככל שישנו תשלום ולא חל פטור ממס שבח. ככל שחל פטור ממס שבח תקבלו אישור פטור ממס שבח לפיו אין יתרה לתשלום. ככלל את השובר לתשלום ואת אישור מס השבח תקבלו בדואר אך ניתן גם להפיקם באופן מיידי גם ממערכת המייצגים.

ככל שאינכם זכאים לפטור מס שבח עליכם לשלם את השובר לתשלום מס שבח בתוך 60 ימים מיום החתימה על הסכם המכר וזאת בהתאם לשומה העצמית שהוגשה על ידכם. אם השומה העצמית שהגשתם תהיה נמוכה מהשומה של רשויות המס תדרשו לשלם את היתרה בתוך 30 ימים נוספים.  

אישור מס השבח הינו אחד מהאישורים הנדרשים בהסכם רכישת הדירה במסגרת תשלום התמורה האחרון ולצורך השלמת העסקה. אם וככל שלא יתקבל אישור מס השבח עד מועד מסירת הדירה,  נהוג כי חלק מתשלום התמורה האחרון יוחזק בחשבון נאמנות מכירת דירה של עורך הדין המייצג את המוכרים וזאת עד לקבלת האישור. מכאן החשיבות של מילוי נכון ומלא של ההצהרה והגשתה בהקדם שיכולים;1 לחסוך שימוש במנגנונים שונים כמו חשבון נאמנות שהלכה למעשה מעכב את העברת מלוא התמורה למוכרים.

כיצד מבצעים מכירת דירה עם משכנתא?

על דירות רבות רשומות משכנתאות לגופים ממנים שונים (כגון בנקים) בבואכם לבצע עסקת מכירת דירה וככל שרשומה משכנתא עליה, ידרשו הרוכשים כי באחד התשלומים הראשונים של התמורה יועברו לבנק המממן לטובת הסרת המשכנתא מהדירה. העברת התשלום לצורך הסרת המשכנתא נועד לצורך הבטחת זכויות הרוכשים בדירה ועל מנת לוודא כי זכויות המוכרים נקיות ומשוחררות מכל שיעבוד או התחייבות לבנק המממן. בנוסף, כל עוד המשכנתא של המוכרים לא מוסרת לא תתאפשר העברת הזכויות בדירה לטובת הקונים והשלמת העסקה.

האפשרויות העומדות בפני המוכרים בבואם להסיר את המשכנתא הרשומה על הדירה הן:

  • אפשרות ראשונה הינה פירעון מלא של יתרת הלוואת המשכנתא – המוכרים יכולים לעשות זאת בעצמם או להשתמש בכספי התמורה מהקונים באמצעות מסמך מאת הבנק המממן שנקרא "מכתב כוונות" לפיו הבנק שלכם מתחייב להסיר את המשכנתא כנגד קבלת יתרת הסילוק הנקובה במכתב הכוונות. יובהר כי פירעון מלא כולל בתוכו גם קנסות יציאה בגין פירעון מוקדם.
  • אפשרות שניה הינה גרירת הלוואת המשכנתא לנכס אחר של המוכרים או לנכס אחר אותו מבקשים המוכרים לרכוש.

בין אם תחליטו לפרוע את המשכנתא או לגרור אותה, הבנק שלטובתו רשומה משכנתא יעביר למוכרים את המסמכים הדרושים להסרת המשכנתא ועורך הדין שלכם יגיש את הבקשה לביטול המשכנתא לטאבו, לרשות מקרקעין ישראל (רמ"י) או החברה המשכנת הכל לפי העניין.

לאחר מחיקת המשכנתא מהדירה עורך הדין שלכם יוציא נסח עדכני מהטאבו / אישור זכויות עדכני / תוצאות עיון מרשם המשכונות לפיהם המשכנתא אכן נמחקה מהמרשם באופן סופי.

לפי הוראות בנק ישראל מרגע פירעון המשכנתא על הבנק להמציא את מסמכי מחיקת המשכנתא בתוך 30 ימים וצריך לקחת בחשבון את פרק הזמן הזה כשמתכננים את לוחות הזמנים לחוזה מכירת הדירה.

משכנתא של הרוכשים

ככל והרוכשים יזדקקו להלוואת משכנתא  לצורך מימון רכישת הדירה, המוכרים ידרשו לחתום על מספר מסמכים נוספים ביניהם מסמך שנקרא "כתב התחייבות לרישום משכנתה" ומסמכים נלווים נוספים בהתאם לדרישות הבנק המממן.

מהם המסמכים אותם דורשים בדרך כלל הבנקים מאת המוכרים:

  • כתב התחייבות לרישום משכנתא שבאמצעותו תירשם הערת אזהרה לטובת הבנק שמעמיד את המשכנתא.
  • מסמך המאשר את פרטי חשבון הבנק שלכם על מנת לוודא שהכסף עובר לחשבון הבנק הנכון.
  • אישור ובו סך התמורה שכבר הועברה למוכרים בפועל.
  • טופס רישום משכון שמכוחו יכול הבנק לרשום לטובתו משכון על הדירה
  • אישור ממיסוי מקרקעין – אישור מס שבח או העתק מטופס הדיווח למסמ"ק
  • כתב הסכמה של בן או בת הזוג של המוכר/ת לעסקת המכר וזאת במידה והוא / היא לא רשום/ה כבעלים בנכס.

בטרם החתימה על כל מסמך שהוא יש להיוועץ עם עורך הדין שיאשר לכם שמסמכי המשכנתא של הרוכשים סטנדרטיים, מקובלים ותקינים וככל שלא כך הדבר יבצע עורך הדין את התיקונים המתבקשים. במקביל ייתכן ותתבקשו לאפשר לשמאי מטעם הבנק לבקר בדירה על מנת שיוכל להעריכה.

לאחר שכל מסמכי המשכנתא יחתמו יש להעביר את המסמכים לרוכשים על מנת שעורך דינם ירשום לטובת הבנק הערת אזהרה בטאבו, ברמ"י או בחברה המשכנת.

נוסף על כך, יהיה עליהם לאפשר לשמאי מקרקעין מטעם הקונים לבקר בדירה על מנת לבחון את מצבה ולערוך חוות דעת שמאית עבור הבנק למשכנתאות שלהם.

אישור עירייה לטאבו

מסמך נוסף שבלעדיו לא יהיה ניתן להעביר את זכויות המוכרים בדירה הוא אישור עירייה לטאבו שהוא למעשה אישור הרשות המקומית לפיו לא קיימים חובות בגין ארנונה, מים והיטל השבחה לרשות המקומית. על מנת לקבל את אישור העירייה לטאבו יש לפנות לרשות המקומית כשמרבית הרשויות המקומיות בישראל מאפשרות הגשת הבקשה באופן מקוון באתר האינטרנט שלהם.

לצורך הגשת הבקשה המוכרים ידרשו לספק את המסמכים הבאים:

  • צילום הסכם המכר חתום על ידי שני הצדדים
  • תעודות זהות של המוכרים והרוכשים
  • נסח טאבו / אישור זכויות עדכניים
  • במידת הצורך ייפוי כוח ככל שהבקשה לא מוגשת על ידי המוכרים.

שימו לב, כי בדרך כלל האישור לטאבו מתייחס לחובות ארנונה, מים והיטל השבחה בטופס אחד אך ישנם רשויות מקומיות שאישור זה מפוצל לשני אישורים נפרדים ולכן מומלץ לבדוק זאת בטרם מגישים את הבקשה וזאת על מנת למנוע עיכובים מיותרים וחמור מכך חיוב שלא היינו מודעים אליו.

קבלת אישור העירייה לטאבו כרוך בסילוק כל חובות לרשות המקומית וברוב המקרים הרשות המקומית לא גובה תשלום עבורו אך הרשויות שכן גובות תשלום המחיר הינו כ-150 ש"ח. אישור העירייה לטאבו לעיתים כרוך בזמן המתנה של כחודש לכן מומלץ להגיש בקשה לקבלו ללא דיחוי. אם במועד מסירת החזקה לא יהיה בידי המוכרים האישור כאמור סביר להניח שיקבע בהסכם כי חלק מתשלום התמורה האחרון ישאר בחשבון נאמנות של עורך הדין של מוכרי הדירה.

מנגנון חשבון נאמנות מכירת דירה

הסכם המכר קובע בין היתר את המועדים להעברת התמורה והתנאים המתלים להעברת כל תשלום לדוגמא העברת תשלום או חלקו לאחר רישום הערת אזהרה, העברת תשלום הנועד לסילוק יתרת משכנתא, העברת תשלום לאחר קבלת אישורי מיסוי מקרקעין – תשלום מס שבח או פטור ממס שבח, ותשלום במועד העברת החזקה. לא פעם קורה שמועד העברת החזקה מגיע וטרם התקבלו האישורים הנדרשים ממיסוי מקרקעין ו/או אישור עירייה לטאבו שהחובה להמציאם חלה בדרך כלל על המוכרים.

נוצרה סיטואציה לפיה הקונים מחויבים לעמוד בהוראות חוזה המכר לשלם לכם את יתרת התשלום ולקבל את החזקה בדירה במועד המוסכם וזאת מבלי להמתין עד אשר יתקבלו האישורים החסרים. המוכרים גם הם מעוניינים למסור את הדירה ולקבל את מלוא התמורה אך כאמור המסמכים הנדרשים ואלה שהתחייבתם להעביר על פי חוזה המכר חסרים.

המנגנון הרצוי והנפוץ במקרים כאלה הוא הפקדת יתרת התשלום לחשבון נאמנות של עורך הדין של המוכרים אשר יחזיק בפיקדון עד לקבלת האישורים הנדרשים והמצאתם לרוכשים.

אופן פעולת מנגנון הנאמנות

ראשית, יש לכלול ולהסדיר את מנגנון הנאמנות בסעיף ייעודי בהסכם המכר לפיו אם וככל שלא יהיו בידי המוכרים האישורים הנדרשים הקבועים בהסכם ואשר מיועדים לצורך העברת הזכויות אזי יש לקבוע סכום מסוים מתוך תשלום התמורה האחרון שלא יועבר למוכרים אלא לחשבון נאמנות של עורך הדין של המוכרים. כמו כן, יש לקבוע בהסכם כי העברת תשלום לחשבון נאמנות של עורך הדין של המוכרים כמוהו כתשלום ישירות למוכרים.

מסירת החזקה בדירה

ככלל במועד מסירת החזקה על המוכרים להעביר את  כל המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בדירה והרוכשים צריכים להעביר את כל תשלומי התמורה. יש לוודא מול עורך הדין של המוכרים כי יש בידיו כל המסמכים הנדרשים, לכן מומלץ לטפל בענייני מיסוי מקרקעין בהקדם כמו גם באישורי עירייה מהטאבו שכן אלה נוטים להתעכב.

בנוסף, במועד המסירה מומלץ לערוך פרוטוקול מסירה מסודר ולהעביר חשבונות ארנונה מול העירייה, חשבון מים מול תאגיד המים העירוני, חשבון חשמל מול חברת החשמל חשבון גז מול , חברת הגז הרלוונטית וככל שהדבר רלבנטי להסדיר את התשלומים מול ועד הבית ו/או חברת הניהול של הבניין.

לקראת מועד המסירה יש לוודא מול עורך הדין שלכם, כי מצויים בידיו כל המסמכים הרלוונטיים, וכי התקבלו בידיו כל האישורים הנדרשים לצורך רישום העברת הזכויות על שם הקונים. שכן, עליכם להמציאם לידי הקונים כנגד התשלום האחרון, במועד מסירת החזקה בדירה.

מומלץ לתייק העתק מפרוטוקול המסירה בקלסר המסמכים של מכירת הדירה

במעמד מסירת החזקה בדירה על המוכרים להעביר לידי הרוכשים את כל המסמכים הנדרשים לצורך רישום זכויותיהם בדירה – שטרי מכר, ייפויי כוח בלתי חוזרים, אישורי מיסים וכו'.

לאחר קבלת מלוא התמורה מהרוכשים ומסירת החזקה נותר רק לוודא כי עורך דין של הרוכשים אכן ביצע את העברת הזכויות בפועל ולצורך הבטחת העברה מומלץ כי הסכם המכר יגדיר מועד בו יתחייבו הרוכשים להשלים את הליכי הרישום בזמן קצוב ולספק למוכרים אסמכתא כי אכן הרישום בוצע.

גולשים נכבדים,
אם הינכם לפני מכירת הדירה אנו מקווים כי מצאתם מדריך זה שימושי ומאחלים לכם הצלחה רבה!
ככל שהינכם מרגישים כי הפקתם ערך ממדריך זה והתרשמתם ממשרדנו ובמידה ואתם נמצאים לפני מכירת דירה או רכישת דירה ומעוניינים להתייעץ בנושא הינכם מוזמנים ליצור עמנו קשר ולתאם פגישה לקבלת פתרונות משפטיים ומקצועיים מותאמים אישית לכם. נשמח לעמוד לשירותכם.

מכירת דירה

מוכרים או רוכשים דירת מגורים, מעוניינים למכור דירה שהתקבלה בירושה, לרכוש דירה להשקעה, או לרכוש / למכור נכס מסחרי אתם זקוקים לליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מיומן ומקצועי אשר יספק עבורכם שירות שקוף, אמין ובזמינות מירבית עבורכם. אנו מקפידים על מקצועיות ללא פשרות,, על זמינות מירבית והכל תוך חשיבה יצירתית בשאיפה להעניק ללקוחותינו שירות מושלם!

אטיאס ושות' – עורכי דין ונוטריון

המידע הכלול במאמר זה הינו מידע כללי ותמציתי בלבד, אינו מחליף את הצורך בעיון מלא ומעמיק בנוסח המלא של ההחלטה / הפרסום / הוראות החוק הרלוונטיים, הוא אינו מהווה חוות דעת משפטית או יעוץ משפטי ואין להסתמך עליו.

זקוקים לעורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה?

פרטי התקשרות

אטיאס ושות' – עורכי דין 

תל אביב I נתניה I חדרה I כרכור

074-7033933

office@alaw.co.il

עשו לנו לייק

©   כל הזכויות שמורות לאטיאס ושות' עורכי דין