רכישת דירה מקבלן – כל מה שאתם צריכים לדעת!

צור עמנו קשר

074-7033933

מהם השלבים ברכישת דירה חדשה מקבלן? ומהם הדגשים שעליכם לבדוק בקבלת הדירה?

בין אם מדובר ברכישת דירה יד שניה או רכישת דירה מקבלן סביר להניח שגם אצלכם כמו אצל האדם הממוצע שמדובר במהלך משמעותי מהרבה אספקטים ובעיקר מהאספקט הכלכלי – רוב האנשים נוטלים משכנתא לצורך מימון הדירה וזו מלווה אותם שנים רבות.

ישנם יתרונות רבים ברכישת דירה מקבלן, להלן העיקריים שבהם:

ראשית, מדובר בדירה שהיא בדרך כלל דירה חדשה ולכן אין בלאי, הצנרת, מערכות החשמל ויתר המתקנים והתשתיות בדירה חדשים לגמרי. אתם יכולים לקבוע והגדיר כיצד הדירה תראה – לעיתים להזיז קירות פנימיים, להוסיף או להזיז מערכות חשמל, לבחור קרמיקה לטעמכם ועוד.

שנית, על פי חוק הקבלן מחויב לתת לכם אחריות על טיב הבניה ולתקן על חשבונו ליקוי בניה וזאת במשך כל תקופת האחריות.

שלישית, סטנדרט הבניה המודרני כיום כולל יחידת הורים הכוללת חדר רחצה צמוד ושלל יתרונות עיצוביים את אלה נוסיף בניה בתקן בניה עדכני לעיתים תקן בניה ירוקה המאפשרים חסכון בחשמל, בידוד משופר, ועמידות גבוהה יותר 

ולמרות שאלו יתרונות לא מבוטלים ולמרות שזה יכול להישמע מפתיע בדרך כלל דירה יד שנייה עולה מעט יותר מדירה חדשה מקבלן וזאת משום שסביר להניח שהפיתוח הסביבתי הסתיים, ישנה שכונה, תשתיות בתי ספר וכו'. בנוסף, בדירה הושקעו כבר כספים על ידי בעליה, בוצעו שינויים ולא מדובר בדירה על הנייר – דירה יד שניה בד"כ זמינה למגורים מיידים (אלא אם ברצונכם לבצע שיפוץ) ואתם כבר יכולים לראות מה בדיוק אתם מקבלים.

בדיוק כמו רכישת דירה יד שניה גם רכישת דירה מקבלן צריכה להתבצע לאחר מחשיבה מעמיקה ובמסגרת התקציב שלכם. בשלב זה עליכם לבחון את הדירה, את השכונה, השירותים המוניציפליים ואת הקבלן ממנו תקנו את הדירה. מהכיוון הפיננסי עליכם לגזור את עלויות המחייה שלכם ולהוסיף את תשלום המשכנתא החודשי ולזכור שהחיים הם דינמיים.

דירה מקבלן או דירה יד שניה?

כאמור היתרון הגדול של דירה יד שניה הוא שניתן לראות אותה, לראות את הבניין, לבחון את הסביבה, את השכונה ועוד. כאשר מדובר בדירה חדשה שלעיתים נמצאת גם בשכונה חדשה כל מה שניתן לראות זה בעיקר הדמיות, שרטוטים והרבה הבטחות וכאן טמונים, הסיכונים, היתרונות והחסרונות ברכישת דירה מקבלן.

כאשר מבינים את הסיכונים ומחליטים על האופציה של רכישת דירה מקבלן, זה הזמן בו מומלץ להתייעץ לגבי מיקום הפרויקט, זהות הקבלן עם בני משפחה, חברים, מתווכים, עורכי דין המכירים את הקבלן והפרויקט המדובר ולאחר ששכללתם הכל והחלטתם שהפרויקט מעניין אתכם, כאן מתחיל ההליך עד לחתימת חוזה המכר לרכישת הדירה שתמיד חלמתם עליה.

השלבים לרכישת דירה חדשה מקבלן

השלב המקדמי – בקשו מהקבלן או היזם לקבל הדמיה ושרטוטים של הבניין והדירה, בררו כמה דירות בבניין וכמה דירות בכל קומה? איזה סוג דירות בבניין? מה השטח של הדירות? מהם המתקנים בבניין? האם ישנם קירות משותפים? תוך כמה זמן יושלם הפרויקט? תדהר מיהו האדריכל? תוך כמה זמן יושלם הפיתוח הסביבתי?

נקודה חשובה לתשומת ליבכם, ברוב המקרים לא תמיד היזם של הפרויקט הוא גם הקבלן המצע או חברת הבניה ז"א לא פעם חברות יזמיות כמו

אפריקה ישראל, אאורה, עמרם אברהם, אפי קפיטל, שי חי, שיכון ובינוי, אלקטרה, חג'ג', טרסה יזמות נדלן, רסקו, חנן מור, אזורים, ועוד לא משמשות (או לא מסוגלות לשמש) כקבלן הביצוע של עצמן ולמעשה בפועל מי שבונה את הפרויקט זה קבלן ביצוע כמו דניה סיבוס, שפיר, אשטרום ועוד ולמה חשובה ההבחנה כי כדאי מאוד שתדעו מי הצלע השלישית בעסקה הזו, לקשיים כלכליים של היזם או הקבלן המבצע יכולים השפעה לא מבוטלת עליכם.

זהו השלב בו עליכם לדלות ולשאוב כל פרט אשר יעזור לכם לקבל את ההחלטה הנכונה הן מבחינת הפרויקט, הן מבחינת הדירה והן ברמה האישית כלכלית וכל זאת מבלי להתחייב לדבר בשלב זה.

 

בדיקת השכונה וסביבת הבניין – אם מצאתם את הדירה והבניין תואמים את דרישתכם השלב הבא הינו סביבת הבניין והשכונה, נסו לאתר מפגעים סביבתם, מבנים ציבוריים באזור שעשויים ליצור מטרדי רעש, קווי ותחנות אוטובוס, מזבלה או מטמנה, מבנים מסחריים או תעשייתיים. בנוסף בדקו האם ישנו בקרבת הפרויקט בתי ספר, גני ילדים, פארקים, מרכז מסחרי, צירי תנועה ונגישות לשכונה ולפרויקט. כמובן שחשוב לבדוק ברשות המקומית מה עוד מתוכנן להיבנות סמוך לבניין ולפרויקט שלכם, לא תרצו לגלות שאפילו אחרי כמה שנים שאתה תתגוררו בדירה שצמחו להם בניינים מול העיניים, שמסתירים לכם את הנוף, את האויר או סתם משקיפים לדירתכם.

 

היזם והקבלן – מצאתם את השכונה שמתאימה שלכם, הפרויקט שמתאים לכם ואת הדירה שמתאימה לכם כעת נותר לבדוק את החברה היזמית והקבלן המבצע – מיהו היזם? האם קיים ליווי בנקאי לפרויקט? בדיקת ניסיונה והמוניטין של החברה היזמית ושל הקבלן המבצע, סטנדרט בניה ועוד.

 

בדיקת הבעלות על הקרקע – בשלב זה יש לבדוק האם הקרקע היא בבעלות החברה היזמית / הקבלן או שמדובר העסקת קומבינציה כאשר ליזם / קבלן רשומה הערת אזהרה לטובתו ושהוא רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת רוכש הדירה. בנוסף, חשוב לוודא שאין עיקולים או שיעבודים על הקרקע ושאין מגבלות כלשהם על העברת הזכויות בקרקע.

בנוסף, יש לבדוק מול הרשות המקומית שיש היתר בניה ומה ניתן לבנות על פיו, כשבמידה ואין היתר יש לוודא כי ישנה הגבלת זמן לקבלן לקבלת היתר ובהתאם הזכות שלכם לבטל את הסכם רכישת הדירה החדשה מקבלן במידה וההיתר לא יתקבל.

כבר בשלב זה, מומלץ שעורך דין מיומן ומנוסה בעסקאות מכר של רכישת דירה מקבלן יכנס לתמונה ויתחיל בבדיקת המקדמיות ביניהן אלה המפורטות לעיל.

 

מחיר הדירה – לא פעם מפורסמים מחירי דירות בערוצי השיווק השונים וכבר בשיחה הראשונה עם הקבלן / היזם מבינים כי המחיר לא כולל מע"מ, המשמעות היא תוספת של 17% (נכון לשנים 2020-2021) למחיר הדירה המפורסם – תוספת לא מבוטלת בשום קנה מידה. לכן אחת השאלות הראשונות (אם הראשונה ביותר) היא האם המחיר כולל מע"מ א ולא.

בנוסף, מחיר הדירה אינו כולל תוספות ושינויים וכל תוספת או שינוי שלא תסדירו במחיר לא החתימה עשויים לעלות לכם לא מעט. לכן חשוב להכיר את כל העלויות עבור כל השינויים וגם את הזיכויים עבור הסטנדרט של הקבלן.

יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות לאלו המפורטת לעיל – הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות בניה, מס רכישה (מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין מיומן), עלויות מעבר, עלויות מימון (משכנתא) ועוד 

 

חתימה על הסכם מול הקבלן – אם עד עכשיו לא נעזרתם בעורך דין מקרקעין שמיומן בעסקאות מער של רכישת דירה מקבלן, עכשיו זה הזמן. בדרך כלל הקבלן / הזם יזמין אתכם לחתום על ההסכם מול עורך הדין שמלווה את הפרויקט מטעמו – אך אל תבלבלו, למרות שהוא גובה ממכם תשלום הוא לא מייצג אתכם אלא את הקבלן! התשלום שהוא גובה נועד עבור שכ"ט לרישום הדירה בטאבו או ברמ"י או במרשם אחר רלבנטי ולאחר מכן בפנקס הבתים המשותפים.

מהם הנושאים החשובים ביותר בחוזה רכישת דירה מקבלן?

אם נתמצת את התשובה לשתי מילים – הכל חשוב! אבל ציינו כמה סעיפים שלדעתנו הם בסיסיים בכל התקשרות של קניית דירה מקבלן.

  1. מחיר הדירה – חשוב לוודא כי הסכם המכר קובע מחיר סופי וכולל בתוכו את הוצאות הפיתוח, מע"מ, חיבורים לחברת החשמל, לגז ולמים, חניה וכד'
  2. שמירה על זכויותיכם – אל תסכימו לתנאי בחוזה לפי חוק המכר אינו חל על העסקה שלכם, כל סעיף המסיר או מפחית את אחריותו של הקבלן שלא בהתאם לחוק, לוח תשלומים שלא בהתאם לחוק המכר, תנאי בחוזה האוסר עליכם לרשום הערת אזהרה גם אם יבטיחו לכם בטוחה אחרת, וודאו כי קיים מועד מוגדר למסירת המפתח וכי קיים מנגנון פיצוי במקרה של איחור ועוד.
  3. מפרט טכני – וודאו כי המפרט הטכני מפורט ומדויק וכי לקבלן אין אפשרות לשנות על דעת עצמו בלבד את המפרט הטכני וכי קיים מנגנון פיצוי במקרה של שינוי כלשהו במפרט.
  4. הגנה על כספכם– במרבית הפרויקטים ישנו ליווי בנקאי אם ישנו ליווי בנקאי זהו פקטור שיתן לכם שקט נפשי – לכם נותר רק לבדוק מיהו הבנק המלווה וכי התשלום מבוצע לפי חוק המכר ובהתאם לפנקס השוברים.

מה חשוב לבדוק מסירת הדירה?

במועד קבלת הדירה יש לעבור על כל הדברים הקטנים, מומלץ לרשום ולצלם על הקבלן חלה החובה לתקן את כל הליקויים – הדירה שאתם צריכים לקבל מהקבלן צריכה להיות מושלמת! ככל שלא שלא ניתן לסדר את הליקויים על הקבלן לפצות אתכם.

מים, אינסטלציה, רטיבות ונזילות – יש לעבור בכל חדרי הבית בדגש על על שיש להם קירות משותפים או סמוכים לחדרי רחצה וחפשו כתמי רטיבות על הקירות, על התקרה. יש לבדוק האם צבע הרובה שבין המרצות אחיד בכל החדר. תפתחו ברזים ובדקו את לחץ המים בדירה. בנוסף בדקו כי המים דולפים וכי הם מתנקזים לביוב במהירות סבירה.

חשמל – בדקו שכל נקודות החשמל לפי תכנית החשמל קיימות, בדקו שבכל השקעים ישנו מתח חשמלי ובדקו כי כל בתי המנורה תקינים.

ריצוף – חפשו סימני שבר באריחי הריצוף והקרמיקה והרובה ממלאת את המרווחים בצורה אחידה.

צבע – בדקו כי הקירות צבועים בצורה אחידה בכל הדירה וכי אין בו פגמים כגון סדקים או התנפחויות.

אלומיניום, חלונות ודלתות – בדקו כי האלומיניום שבחלונות לא עקום, מומלץ לפתוח ולסגור את כל החלונות והדלתות ולראות שהם נפתחים ונסגרים בקלות. יש לבדוק שלמות הדלתות, נעילתן, וכי הן נעות על צירן באופן חופשי.

זו רשימה של דברים בסיסיים שיש לבדוק, אבל יש לכל דירה ומאפייניה קיימים פרמטרים נוספים שיש לבדוק.

את הליקויים שמצאתם אתם אמורים לרשום בצורה מסודרת בפרוטוקול המסירה. אל תחתמו על הצהרת היעדר תביעות, כי ייתכן שתגלו ליקויים בשלב מאוחר יותר. בפרוטוקול המסירה צריך הקבלן לכתוב גם את אופן התיקון של הליקויים כולל מועדי התיקונים.

ליקויים לאחר קבלת הדירה – אם מצאתם ליקויים אחרי קבלת הדירה, פנו לקבלן בכתב עם פירוט הליקויים.

גולשים נכבדים,
אם הינכם לפני רכישת דירה מקבלן אנו מקווים כי מצאתם מדריך זה שימושי ומאחלים לכם הצלחה רבה! ככל שהינכם מרגישים כי הפקתם ערך ממדריך זה והתרשמתם ממשרדנו ובמידה ואתם נמצאים לפני רכישת דירה מקבלן ומעוניינים להתייעץ בנושא הינכם מוזמנים ליצור עמנו קשר ולתאם פגישה לקבלת פתרונות משפטיים ומקצועיים מותאמים אישית לכם.
נשמח לעמוד לשירותכם.
אטיאס ושות' – עורכי דין ונוטריון

המידע הכלול במאמר זה הינו מידע כללי ותמציתי בלבד, אינו מחליף את הצורך בעיון מלא ומעמיק בנוסח המלא של ההחלטה / הפרסום / הוראות החוק הרלוונטיים, הוא אינו מהווה חוות דעת משפטית או יעוץ משפטי ואין להסתמך עליו.

זקוקים לעורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה?

פרטי התקשרות

אטיאס ושות' – עורכי דין 

תל אביב I נתניה I חדרה I כרכור

074-7033933

office@alaw.co.il

עשו לנו לייק

©   כל הזכויות שמורות לאטיאס ושות' עורכי דין 

פתח צ'ט
שלום, איך ניתן לעזור?
שלום, איך ניתן לעזור?