הנחת המוצא כשרוכשי דירה מקבלן היא שהם רוכשים דירה חדשה שבה אין ליקויי בנייה או פגמים בדירה במיוחד לאחר ששילמו עליה במיטב כספם – אם כן, במידה ובדירתכם החדשה התגלו ליקויי בניה  מהן האפשרויות העומדות בפניכם ובאילו מקרים בהם ניתן לתבוע מהקבלן פיצויים.

חוק המכר (דירות) קובע הוראות קוגנטיות – כאלו שלא ניתן להתנות עליהם בהסכם המכר למשל לפיהן על כל יזם או קבלן שמכרו דירה חלה חובה לתקן ליקויי בניה ופגמים שהתגלו בה לאחר מסירתה לרוכשים וזאת תוך פרק זמן סביר שיכול להשתנות בהתאם לחומרת ליקויי הבניה. לא פעם ניתן למצוא בהסכמי רכישת דירה של יזמים וקבלנים הוראות וסעיפים שונים שמטרתם התנערות הקבלן  או היזם מפגמים או ליקויים שונים אגב בניית הדירה ושלילת פיצוי לרוכשים במקרה של ליקויי בניה מסיבות אלה או אחרות – הוראות וסעיפים אלה בטלים!

במידה ורוכש דירה נתקל בסירוב או התנגדות מצד הקבלן או היזם לתיקון הפגמים וליקויי הבניה בטענה כי הסכם המכר לא מטיל עליו חבות כלשהי או חבות מופחתת יש לבחון באמצעות עורך דין המתמחה בליקויי בניה האם אותם סעיפים עולים בקנה אחד עם הוראות חוק המכר (דירות).

מהו ליקוי בניה

המונח ליקויי בניה הכולל בחובו מגוון רחב של תקלות ו/או פגמים ומתייחס למצבה הפיזי של הדירה אחרי מסירתה לידי הרוכשים ולפערים בין מצב הדירה בפועל ובין המצב שהוסכם במסגרת המפרט הטכני בהסכם המכר.

ליקוי בניה יכול שיהווה פגם מלא או חלקי בתפקודה של מערכת או אביזר בדירה לרבות מראה, איכות ושלמות מערכות הדירה. בנוסף, ליקויי בניה כוללים כל אי התאמה  בפועל למול תכניות ומפרט הדירה ובתקנות הבניה. ליקויי בניה, פגמים ואי התאמות יכולים להיות קשורים בתשתיות הדירה או הנכס, בעיות רטיבות ונזילות, בעיות בצנרת, בעיות חשמל, אריחים פגומים, חריגות וסטיות מהתקן ועוד.

 מהי תקופת הבדק ומהי תקופת האחריות

התקופה שבה הקבלן או היזם שמכרו את הדירה ושבה הם מחויבים לתקן את הליקויים נקראת "תקופת הבדק". בתקופה זו כל הליקויים והפגמים שנתגלו בדירה יתוקנו על ידי המוכר, למעט במקרים בהם יוכח כי הליקוי הנטען נגרם באשמת רוכש הדירה. אורך תקופת הבדק הינה בין שנה אחת לשבע שנים בהתאם לסוג הליקוי כמפורט בתוספת לחוק המכר (דירות).

לאחר תום תקופת הבדק חלה תקופת האחריות האורכת שלוש שנים. בתקופת האחריות רוכש הדירה נושא בנטל ההוכחה כי האחריות לליקוי הבניה היא של הקבלן או היזם. תקופת האחריות עשויה להתארך בהתאם לסוג ליקוי הבניה כאמור בתוספת לחוק המכר.  

מתן הודעה על הליקויים בדירה
אם על הקבל או היזם חלה החובה והאחריות על פי חוק לתיקון הליקויים הרי שעל הרוכש הדירה מוטלת האחריות לעדכן על הליקויים והפגמים בדירה את הקבלן או היזם. על הרוכש להודיע למוכר על הליקויים בתוך שנה ממועד מסירת הדירה ובמידה והרוכש הודיע על הליקוי או הפגם לאחר שנה עליו ובלבד שאת הליקוי לא היה ניתן לגלות באמצעות בדיקה סבירה.

מטרת הדרישה מהרוכש היא שההודעה ליזם אמורה לתת לו את האפשרות לתקן את הליקויים בעצמו ובכך לחסוך בעלויות ובנוסף להקטין ככל הניתן את הנזק שעשוי להיגרם מליקוי הבניה.

החובה החלה הרוכש לאפשר ליזם לבצע תיקונים בדירה
כאמור, רוכש הדירה מחויב לאפשר לקבלן או היזם להיכנס לדירה ולתקן את ליקוי הבניה שאיתר בדירה ובמקרה והרוכש נתקל בסירוב מצד המוכר לתקן הליקוי בשלמות או שאינו מתקן את הליקוי או הפגם כראוי אזי עומדת לרוכש הזכות להגיש תביעה כנגד  היזם או הקבלן בבית המשפט ובלבד שניתנה למוכר הזדמנות מאותה לתיקון הליקוי ובזמן סביר.

קבלנים או יזמים המקבלים תלונה על ליקוי בניה כלשהו מחויבים לבדוק את טענות רוכש הדירה לעומק ואם וככל שטענות הרוכש מוצדקות עליו לטפל בתלונה מוקדם ככל הניתן וזאת על מנת להימנע מתביעה משפטית. ככל שליקויי הבניה אינם מצדיקים תיקון או שהנזק הנטען נגרם בשל מעשה או מחדל של רוכש הדירה הרי שהקבלן / היזם יכול להתגונן ולהדוף את הטענות כנגדו באמצעות עורך דינו בבית המשפט.

כבר משלב איתור ליקויי הבניה דרך ההתנהלות מול היזם ועד התגבשות ההחלטה להגיש תביעה כנגד היזם מומלץ מאוד להסתייע ולהיוועץ עם עורך דין המתמחה בליקויי בניה וזאת על מנת להיות ערוכים לניהול ההליך ולצמצום מרווח הטעויות בניהול הליך שכזה ובהינתן שהיזם או הקבלן מיומן יותר בניהול הליכים מעין אלה.

הגשת תביעה בגין ליקויי בניה
ראשית, בטרם הגשת תביעה בגין ליקויי בניה, הרוכש צריך לתמוך את טענותיו באמצעות חוות דעת הנדסית, שמאית וייעוץ משפטי של עורך דין בתחום ליקויי הבניה. תביעה כנגד יזם או קבלן בענייני ליקויי בניה מוגשים לבתי דין אזרחיים בהתאם לסכום התביעה. ליקויים ופגמים שלא ניתן יהיה לתקן או מקרים בהם איבד המוכר את זכותו לתקן את הליקוי יזכו את הרוכש בפיצויים. בנוסף, קיימים ראשי נזק נלווים לליקוי הבניה הנתבעים כגון ירידת ערך, עוגמת נפש, איחור במסירת הדירה, שכר דירה לדיור חלופי ועוד.

שימוש בחברת בדק בית ומומחים נוספים
אם רכשת דירה חדשה מקבלן ואתם לקראת מסירה מומלץ להיעזר בשירותיהן של מומחים בתחום ההנדסה והבניה ולבצע בדק בית מקצועי, לבצע תיעוד מלא ומדויק של כל ליקויי הבניה. במקרה בו נתגלו ליקוי בניה יש לפנות לעורך דין מומחה בתחום ליקוי בניה שיתנהל מול היזם או הקבלן ובמקרה הצורך יגיש תביעה להבטחת ומיצוי זכויות הרוכש.

משרדנו עוסק בליקויי בניה, נדל"ן ומקרקעין, ליטיגציה, תביעות כספיות וסכסוכים מסחריים. אנו מספקים מעטפת כוללת ומענה מהיר באמצעות ניסיון עשיר, מיומנות ושיתוף פעולה עם מיטב חברות בדק הבית, המהנדסים והשמאים בתחום. פנו אלינו לייעוץ ראשוני והבטיחו את זכויותיכם.